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Das Versterben in der Mietwohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch

Wenn ein Mensch verstirbt, fallen für die Hinterbliebenen zahlreiche Aufgaben an, angefangen bei der Bestattung.
Die Erbfallkosten sind insgesamt meist beträchtlich und schmälern den Nachlass in aller Regel merklich. In einigen Fällen führen die Verbindlichkeiten sogar dazu, dass der Nachlass dann insgesamt als verschuldet anzusehen ist.

Hat der Verstorbene in einer Mietwohnung gelebt, so ist auch zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis zwar unter Verweis auf das Versterben gekündigt werden kann, es gelten dann allerdings dennoch Kündigungsfristen.

Weitere Kosten im Zusammenhang mit dem Versterben wird der vormalige Vermieter allerdings zumeist nicht geltend machen können.

So hatte das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg kürzlich entschieden, dass der vormalige Vermieter die Auszahlung der Mietkaution an die Erben nicht mit der Begründung verweigern kann, ihm seien Kosten wegen der Reinigung nach dem Todesfall entstanden.
In dem vom Gericht zu entscheidenden Fall wurde der Leichnam der verstorbenen Person erst einige Tage nach dem Ableben gefunden. Dies erforderte dann eine umfangreiche Reinigung der Wohnung, ebenso musste im betreffenden Raum der Boden neu verlegt werden.

Die Richter vertraten jedoch die Ansicht, dass das Sterben in der Mietwohnung und die daraus entstehenden Beeinträchtigungen der Wohnung als Folge des Versterbens keine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs darstellen.
Der Vermieter hat demgemäß keinen Anspruch auf Schadensersatz oder eine Entschädigungszahlung für dadurch entstandene Schäden am Objekt.

Gerade bei finanziell schwachen Nachlässen ist es von besonderer Bedeutung, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses auf die Mietkaution zurückgegriffen werden kann.
Für diese Fälle ist die vom Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg erlassene Entscheidung daher besonders begrüßenswert. Sie sichert den Erben grundsätzlichen Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution – vorausgesetzt, am Mietobjekt lassen sich sonst keine Beschädigungen aus der Mietzeit feststellen.

Bei allen Fragen rund um das Thema Erbrecht steht Ihnen die Kanzlei WBK als erfahrener und kompetenter Partner zur Seite.

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Schadenersatzpflicht des Vermieters oder der Hausverwaltung nach Entrümpelung alter Fahrräder

Insbesondere bei gemeinschaftlich genutzten Fahrradkellern oder sonstigen Abstellflächen, beispielsweise im gemeinsamen Innenhof, stellt sich immer wieder die Frage, ob der Vermieter, beziehungsweise die Hausverwaltung berechtigt ist, dort regelmäßig entrümpeln zu lassen. Häufig lassen Mietparteien, die ausgezogen sind, alte Gegenstände zurück, die dann auch niemanden mehr zugeordnet werden können und im Weg stehen.

Es ist anerkannt, dass es grundsätzlich Möglichkeiten gibt, diese Bereiche zu entrümpeln. Wohl aber müssen dabei einige Rahmenbedingungen eingehalten werden. So ist es im ersten Schritt unerlässlich, dass ein entsprechender Termin rechtzeitig gegenüber allen Mietern oder sonstigen Bewohnern durch aussagekräftigen Aushang oder, bevorzugt, durch gezieltes Anschreiben der Mieter bekannt gegeben wird. Kommt es in diesem Zusammenhang zu Verschiebungen des Termins, ist der neue Termin selbstverständlich wieder mitzuteilen, da der Mieter/Eigentümer sonst auf die Idee kommen könnte, dass der Termin bereits abgelaufen ist und etwaige Markierungen entfernt worden sind.

Die zu beauftragende Entrümpelungsfirma sollte überdies ein aussagekräftiges Verzeichnis erstellen, aus dem ersichtlich ist, welche Gegenstände mitgenommen wurden. Diese sollten bevorzugt per Foto dokumentiert werden, damit später kein Streit darüber entsteht, welche Fahrräder entrümpelt wurden und welche zum Beispiel zum Zeitpunkt der Entrümpelung überhaupt nicht da waren.

Die mitgenommenen Gegenstände sollten auch noch für einen gewissen Zeitraum, beispielsweise einen Monat, zwischengelagert werden, damit Bewohner, die die Entrümpelung nicht mitbekommen haben oder zwischenzeitlich beispielsweise im Ausland oder im Urlaub waren, noch Gelegenheit haben, hierauf zu reagieren.

Werden diese Vorgaben eingehalten, steht einer Entrümpelung grundsätzlich nichts im Wege. Anderenfalls drohen Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter bzw. der Verwaltung.

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Ehewohnung nach Scheidung: Möglich trotz fehlender Mitwirkung eines Ehegatten

Lassen sich Eheleute scheiden, müssen sie sich auch darüber einig werden, was mit der bisher gemeinsam genutzten Ehewohnung geschehen soll. Es besteht die Möglichkeit, dass beide Eheleute diese aufgeben oder aber einer die Ehewohnung weiter nutzt. Diese Grundregeln gelten sowohl für angemieteten Wohnraum als auch für ein Eigenheim.

Sofern die Ehewohnung nur angemietet ist, empfiehlt es sich, bei Fortsetzung des Mietverhältnisses durch nur einen der Ehegatten eine entsprechende Aufhebungsvereinbarung mit Fortsetzungsklausel mit dem Vermieter zu vereinbaren.

Dies setzt aber eine Mitwirkung beider Ehepartner voraus. Unterbleibt diese, kann der eine Ehegatte auch bei grundsätzlicher Zustimmungsbereitschaft des anderen Ehegatten einen Antrag auf Zuweisung der Ehewohnung stellen. Durch die mangelnden Mitwirkung liegt bei diesem Antrag ein Rechtsschutzbedürfnis vor.

Dies hat das Oberlandesgericht Hamburg entschieden und dabei deutlich gemacht, dass die für den Zuweisungsantrag heranzuziehende Vorschrift (§ 1568 a BGB) auf eine endgültige Regelung der Rechtsverhältnisse der Ehewohnung abzielte. Dies setzte dann eine Anpassung des betreffenden Mietverhältnisses in Anlehnung an die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse voraus.

Solange die Mitwirkung durch einen Ehegatten dann unterbleibe, könne entsprechender Zuweisungsantrag gestellt werden. Die Entscheidung ist klar und nachvollziehbar.

Umgekehrt sollte der Ehepartner, der die Ehewohnung verlässt, auch aus Kostengründen an einer Änderung der mietvertraglichen Regelungen entsprechend mitwirken und dies im Zweifelsfall auch dokumentieren. Lediglich dann, wenn ihm insoweit kein Verschulden anzulasten ist, hätte ein Antrag auf Zuweisung der Ehewohnung keine Aussicht auf Erfolg.

 

Bei Fragen rund um das Thema Ehe und Familie sowie Trennung und diesbezüglicher Folgen steht Ihnen die Kanzlei WBK gerne als erfahrener und kompetenter Partner zur Seite. Gemeinsam mit Ihnen suchen wir nach passenden Lösungen.

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Trennung, wenn beide Partner Mieter sind – das gilt es zu beachten

Wenn die Beziehung endet, strebt man auch nach einer räumlichen Distanz, weswegen meist einer der Partner kurz darauf auszieht. Dabei ist allerdings dann besondere Vorsicht geboten, wenn beide Eheleute gemeinsam die Wohnung angemietet haben. Die Folgen sind allerdings auch von nicht miteinander verheirateten Paaren im Falle der Trennung zu beachten.

Sofern beide Partner auf Mieterseite das Objekt angemietet haben, haften sie auch beide für die daraus entstehenden Verpflichtungen. Dies betrifft zum einen die Verpflichtung zur Zahlung der monatlichen Miete. Aber auch im Fall der Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter sind beide verpflichtet, die Wohnung vollständig zu räumen.

Der bloße Auszug eines Partners aus der Wohnung lässt diese Pflichten nicht entfallen. Dies bedeutet, dass auch derjenige Partner, der nach der Trennung die Wohnung verlassen hat und diese nicht weiter nutzt, gegenüber dem Vermieter weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet bleibt und insbesondere bei finanziellem Ausfall des anderen für die Zahlung herangezogen werden kann.

Ebenso hat der bereits ausgezogene Partner im Falle der Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter sicherzustellen, dass innerhalb der gesetzten Frist die Wohnung insgesamt geräumt wird. Dabei kann er sich ebenfalls nicht auf seinen bereits erfolgten Auszug berufen.

Dies führt dazu, dass der Vermieter aus rechtlichen Erwägungen heraus den bereits ausgezogenen der beiden ehemaligen Partner im Zweifelsfall mit zu verklagen hätte. Hierdurch können dem Betreffenden also jedenfalls im Verhältnis zum Vermieter erhebliche zusätzliche Kosten entstehen.

Es sollte deshalb einvernehmlich auf eine Auflösung des gemeinsamen Mietverhältnisses gedrängt werden. Möchte einer der ehemaligen Partner das Mietverhältnis alleine fortsetzen, sollte eine Mietaufhebungsvereinbarung geschlossen werden. Ziehen beide aus der ehemals gemeinsamen Wohnung aus, steht auch der Ausspruch einer gemeinsamen Kündigung an. Hier ist besonderes Augenmerk darauf zu legen, dass bei einem auf Mieterseite gemeinsam abgeschlossenen Mietverhältnis auch nur beide Mieter gemeinsam die Kündigung erklären können. Ebenso hat der Vermieter auch gegenüber beiden Mietern stets die Kündigung zu erklären (Kündigungserklärung) – egal ob tatsächlich ein Auszug eines Mieters schon erfolgt ist oder nicht.

 

Bei allen Fragen rund um das Thema Ehe und Familie unterstützt und berät Sie die Kanzlei WBK kompetent und lösungsorientiert.

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Anfrage eines Vermieters beim Nachlassgericht zur Mitteilung von Erben seines verstorbenen Mieters ist kostenpflichtig

Verstirbt eine Person, so ist dies nicht nur für die in Betracht kommenden Erben mit einigem Aufwand und mitunter erheblichen Kosten verbunden, sondern auch die Vertragspartner des Verstorbenen haben kurzfristig zu klären, wie es mit dem Vertragsverhältnis letztlich weitergeht.

Dies gilt insbesondere für den Vermieter des Erblassers, der kurzfristig zu klären hat, ob und inwieweit das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt werden soll oder wie sich die Abwicklung am besten gestaltet. Dabei vermischen sich rechtliche Aspekte mit einer tatsächlich praktikablen Handhabung.

Hierzu kann es aus Sicht des Vermieters auch erforderlich sein, zunächst die Erben überhaupt zu ermitteln, wenn diese nicht von sich aus bei ihm vorstellig werden.

Bittet ein Vermieter beim Nachlassgericht aber um Mitteilung der Erben des verstorbenen Mieters, so ist diese Auskunft kostenpflichtig. Die Gebührenpflicht ergibt sich aus § 4 JVKostG i.V.m. Nr. 1401 KV JVKostG. Dies hat das Oberlandesgericht Hamburg entschieden.

Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Auskunftserteilung nicht zu einem für den Vermieter positiven Ergebnis führen muss. Auch eine sogenannte Negativ-Auskunft, etwa dahingehend, dass beim angefragten Gericht ein Vorgang gar nicht geführt wird oder aber eine Mitteilung von Erben (noch) nicht möglich ist, löst die Gebührenpflicht aus.

Alternativ wäre auch denkbar gewesen, beim Gericht Akteneinsicht in die Nachlassakte zu verlangen, die nur dann eine Gebührenpflicht auslöst, wenn dort tatsächlich ein Vorgang geführt und die Akte zur Einsicht übersandt wird.

In diesem Fall beschränkt sich allerdings die Tätigkeit des Gerichts auf Zurverfügungstellung der Einsicht in die dort geführte Akte. Fragen zum Inhalt werden seitens des Gerichts hingegen nicht beantwortet. Insoweit wäre also die Vermieterseite auf eigene Lektüre und gegebenenfalls weitere Recherche angewiesen.

 

Haben Sie Fragen oder klärungsbedürftige Anliegen im Bereich des Erbrechts, so wenden Sie sich gerne an die Kanzlei WBK als verlässlichen und kompetenten Partner auf diesem Rechtsgebiet.

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Keine Nutzungsentschädigung für ausgezogenen Ehegatten bei mietfreiem Wohnen in Haus der Schwiegereltern

Mit der Trennung von Eheleuten und dem Auszug eines der Ehegatten kommt häufig die Frage nach einem Ausgleich für den Wegfall der Vorteile im Zusammenhang mit der Nutzung der gemeinsamen Ehewohnung auf.

Der ausgezogene Ehegatte verlangt dann in aller Regel eine sogenannte Nutzungsentschädigung dafür, dass er die Ehewohnung nicht mehr nutzen kann, während hingegen der andere Ehegatte diese nun allein zur Verfügung hat.

Doch nicht in allen Konstellationen steht dem ausgezogenen Ehegatten eine solche Nutzungsentschädigung zu.

Der aus dem Haus ausgezogene Ehegatte kann vom verbleibenden Ehegatten dann keine Nutzungsentschädigung nach § 1361 b Abs. 3 Satz 2 BGB verlangen, wenn das Haus den Schwiegereltern gehört und diese den Eheleuten die Nutzung mietfrei überlassen haben. Dies hat das Oberlandesgericht Karlsruhe entschieden.

Wird die Ehewohnung von den Schwiegereltern mietfrei zur Verfügung gestellt, so könne das aus der Ehewohnung ausgezogene Schwiegerkind nach Auffassung des Oberlandesgerichts von dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten keine Nutzungsentschädigung verlangen. Die mietfreie Überlassung der Ehewohnung an die Ehegatten beruhe in der Regel auf dem Verwandtschaftsverhältnis zum eigenen Kind. Es entspreche üblicherweise nicht dem Willen der Schwiegereltern, dass das eigene Kind gegenüber dem Schwiegerkind nach dessen Auszug aus der Wohnung Ansprüchen auf Nutzungsentschädigung ausgesetzt sein solle und auf diesem Weg doch zu einer Gegenleistung für die Zurverfügungstellung der Wohnung herangezogen werden können soll.

Ausnahmsweise könne aber auch bei einer mietfreien Überlassung der Ehewohnung ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung bestehen, wenn der weichende Ehegatte zuvor erhebliche Geldmittel und Arbeitsleistungen in die mietfrei überlassene Ehewohnung investiert hat. So lag der Fall hier aber nicht.

Im Ergebnis ist diese Entscheidung nur konsequent.

Ein Vorteilsausgleich hatte in dieser Sonderkonstellation gerade nicht zu erfolgen, weil eine kostenfreie Überlassung aus Gründen familiärer Verbundenheit erfolgt ist, mithin der Überlassung ein objektiv zu bestimmender wirtschaftlicher Wert nicht beigemessen werden kann.

 

Bei allen Fragen rund um das Thema Familienrecht und Ansprüche im Zusammenhang mit Trennung und Scheidung steht Ihnen die Kanzlei WBK als verlässlicher und kompetenter Partner zur Seite.

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Gewerberaummiete in Zeiten der Corona-Pandemie

 

Adidas und H&M haben es vorgemacht und für die Zeit des Lock-Downs die Mietzahlungen eingestellt.

Was in weiten Teilen der Presse als unsozial bezeichnet wurde, könnte aber auch dem Einzelunternehmer zustehen.

Und mehr noch: Sogar die Rückforderung bereits gezahlter Miete ist möglich.

Grundlage hierfür ist die jeweilige Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses.

Ist im Gewerberaummietvertrag der Zweck der Vermietung explizit angegeben (so beispielsweise zum Betrieb eines Sportartikelgeschäftes, zum Betrieb eines Kosmetikstudios, etc.), haftet der Vermieter dafür, dass dieser Nutzungszweck der Vermietung auch tatsächlich möglich ist.

Dabei ist die Haftung des Vermieters stets verschuldensunabhängig, d. h. er kann insoweit nicht einwenden, dass die Nutzung der angemieteten Flächen infolge öffentlich-rechtlicher Anordnungen nach dem Infektionsschutzgesetz vorübergehend untersagt ist.

Diese Anordnungen sind auch regelmäßig nutzungs- und damit Objekt bezogen, d. h. treffen nicht den einzelnen Gewerbetreibenden in seiner Person.

Aus diesem Grund ist die Nichtnutzbarkeit während des Lock-Downs der vertraglichen Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen.

Damit ist für die Zeiträume, in denen die betreffenden Gewerbeeinheiten nicht öffnen dürfen, die Einstellung der Mietzahlungen rechtmäßig.

Nach ebenfalls vertretener Rechtsauffassung können deshalb für die betreffenden Zeiträume bereits geleistete Mietzahlungen zurückgefordert werden.

Dabei soll der Einwand der Leistung in Kenntnis der Nichtschuld nicht eingreifen, sodass der Rückforderung nichts entgegensteht.

 

Gerade aufgrund der massiven Einschränkungen, die die Gewerbetreibenden aktuell hinzunehmen haben, sind diese in besonderem Maße darauf angewiesen, ihre laufenden Kosten so gering wie möglich zu halten.

Die Einstellung und Rückforderung bereits geleisteter Mietzahlungen kann hierfür Abhilfe schaffen.

 

Haben auch Sie während der notgedrungenen Schließung Ihres Geschäftes weiterhin die Miete bezahlt und wollen diese Beträge zurückfordern oder spielen Sie mit dem Gedanken, künftig die Mietzahlungen während der Schließung Ihres Geschäftes einzustellen?

Die Kanzlei WBK unterstützt Sie gerne und prüft anhand Ihrer Vertragsunterlagen, welche konkreten Möglichkeiten Sie in dieser Situation haben.

Eigenbedarfskündigung und Härtefallgrund Demenz

Grundsätzlich ist es als Mieter schwer, gegen eine berechtigte Eigenbedarfskündigung des Vermieters vorzugehen. In den meisten Fällen hat der Mieter hier schlechte Karten und wird leider ausziehen müssen, denn oft genug liegt ein sogenannter Härtefallgrund nach § 574 BGB, den die Mieter vorgetragen hatten, nicht vor.

Diese Norm regelt die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters gegen eine Kündigung. Allerdings ist ein solcher Widerspruch des Mieters nur dann wirksam, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters am eigenen Einzug in die betreffende Wohnung, nicht zu rechtfertigen ist.

Im hier zu entscheidenden Fall hatte das Landgericht Essen dem Härtefallgrund der Beklagten stattgegeben. Die Mieter, ein älteres Ehepaar, trugen vor, dass dem Ehemann aufgrund einer Demenzerkrankung ein Umzug, und damit eine Anpassung in eine neue Umgebung, nicht zumutbar wäre. Das Urteil des in der I. Instanz entscheidenden Amtsgerichts gab der Räumungsklage des Vermieters zunächst statt. In der II. Instanz verlor dieser jedoch, da das Landgericht Essen der Ansicht war, dass der vorgetragene Härtewiderspruch des beklagten Ehemannes zulässig ist und hob daher die Entscheidung des Amtsgerichts auf.

Denn ein vom Gericht bestellter Sachverständiger habe zur Überzeugung des Richters dargestellt, dass dem Mieter bei einem Umzug konkret erhebliche weitere gesundheitliche Verschlechterungen drohen. Dabei erläuterte der Sachverständige weiter, dass demente Menschen besonders stressanfällig seien und daher ein erhöhtes Risiko von Schlaganfällen bestehe.

Aufgrund der drohenden Gefahr, dass sich der Gesundheitszustand des Beklagten durch den Umzug verschlechtern könnte, war der Widerspruch der Beklagten gegen die Eigenbedarfskündigung ihres Vermieters wirksam und das Mietverhältnis musste auf unbestimmte Zeit weiter fortgesetzt werden.

Sollten auch Sie Hilfe bei der Einschätzung der Wirksamkeit einer an Sie gerichteten Eigenbedarfskündigung oder aber Hilfe bei der Erstellung einer rechtmäßigen Kündigung benötigen, steht Ihnen die Kanzlei WBK als verlässlicher Partner beratend zur Seite und setzt Ihre Interessen für Sie durch.

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