Häufig verzögert sich ein Immobilienerwerb, wenn die Gemeinde möglicherweise ein Vorkaufsrecht hat.
Streit kann insbesondere dann entstehen, wenn die Gemeinde gar kein Vorkaufsrecht hat, aber trotzdem Unterlagen zum Erwerb prüfen möchte.
Besteht kein Vorkaufsrecht, muss die Gemeinde gemäß § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB unverzüglich darüber ein Zeugnis ausstellen.
Die Gemeinde kann die Ausstellung nicht von der Vorlage des Kaufvertrags oder der Mitteilung dessen Inhalts abhängig machen.
So hat das Verwaltungsgericht Potsdam entschieden.
Dem Erwerber steht nach § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB ein Anspruch auf Ausstellung des Zeugnisses über das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts zu.
Die beklagte Gemeinde kann die Ausstellung nicht davon abhängig machen , dass der Erwerber den Kaufvertrag nicht vorgelegt hat.
Wenn kein Vorkaufsrecht besteht, dann hat der Käufer auch keine Pflicht zur Vorlage des Kaufvertrags oder der Mitteilung dessen Inhalts.
Dies wäre nur dann erforderlich, wenn die Gemeinde überhaupt prüfen kann, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll.
Nur dann ist der Inhalt des Kaufvertrags für die sachgerechte Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts notwendig.
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Ein Urteil des Bundesgerichtshof von 2018 legte bereits fest, dass beim Hausbau, also einem Werkvertrag, keine fiktiven Mängelbeseitigungskosten gefordert werden können. Diese werden grundsätzlich als „fiktiv“ bezeichnet, da die Höhe des Schadensersatzanspruchs mithilfe der Mängelbeseitigungskosten lediglich geschätzt wird.
In einem aktuellen Fall musste der BGH nun klären, ob dies auch für den Kauf einer mangelhaften Eigentumswohnung, also bei einem Kaufvertrag gilt. Tatsächlich gibt es zwischen einem Werkvertrag und einem Kaufvertrag wesentliche Unterschiede bei den rechtlichen Möglichkeiten, wenn sich Mängel zeigen.
Die Kläger kauften im Jahr 2014 eine Eigentumswohnung. Im Vertrag vereinbarten die Parteien: „Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31.12.2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben.“
Noch innerhalb dieser Frist trat erneut Feuchtigkeit an der Wand auf, weswegen die Käufer den Verkäufer wie vereinbart zur Beseitigung aufforderten. Als dieser jedoch nicht reagierte, klagten die Käufer auf Schadensersatz, das heißt auf Ersatz der fiktiven Mängelbeseitigungskosten.
Der Bundesgerichthof entschied schließlich, dass dies im Kaufrecht weiterhin möglich ist. Käufer einer Immobilie können nach wie vor bei Mängeln wählen, ob sie entweder den Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder einen Ersatz der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen. Bei Ausgleich des Minderwerts bekommt der Käufer den Betrag erstattet, den das Objekt aufgrund des Mangels weniger Wert ist. Bei Ersatz der erforderlichen Mangelbeseitigungskosten bekommen Sie den Betrag, der erforderlich ist, den Mangel zu beseitigen. Damit entscheiden Sie also selbst, ob Sie den Mangel beseitigen lassen wollen oder nicht.
Würde man hier den Anspruch auf fiktive Mängelbeseitigungskosten verbieten, müsste der Käufer selbst eine Mängelbeseitigung vorfinanzieren. Dies sei nicht vertretbar.
Vorsicht ist jedoch geboten, wenn eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim erstanden wird, das noch gebaut werden muss, wie zum Beispiel der Kauf einer Immobilie von einem Bauträger. In diesem Fall gilt nämlich nicht das Kauf- sondern das Werkvertragsrecht. Die Käufer müssten hierbei entweder ein Kostenvorschuss zur (tatsächlich auszuführenden) Mängelbeseitigung oder bei ungewünschter Mängelbeseitigung einen merkantilen Minderwert, einen Abschlag vom Kaufpreis der Immobilie, fordern.
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In einer wichtigen Grundsatzentscheidung hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zur Schadensberechnung im Werkvertragsrecht zu Lasten der Bauherren geändert.
Wenn der Besteller das mangelhafte Werk behält, ohne den Mangel beseitigen zu lassen, wird sein Schaden nach der sogenannten „Differenzhypothese“ berechnet, also nach der Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert der mangelhaften Sache zu dem hypothetischen Wert der mangelfreien Sache.
Nach der bisherigen Rechtsprechung des Senats hatte der Besteller bei einer mangelhaften Werkleistung auch die Möglichkeit, die Zahlung in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten zu verlangen, selbst wenn diese den Minderwert im Vermögen des Bestellers überstiegen.
Begründet wurde dies damit, dass bereits der Mangel des Werks, unabhängig von dessen Beseitigung, der Schaden sei und zwar in Höhe dieser Kosten.
Die fiktive Schadensberechnung, die auch in der Literatur umstritten war, führte häufig zu einer Überkompensation und damit zu einer nach allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen nicht gerechtfertigten Bereicherung des Bestellers.
Daher hält der BGH an seiner alten Rechtsprechung für ab dem Januar 2002 geschlossene Werkverträge nicht mehr fest. Der Besteller hat nun nach der aktuellen Entscheidung des 7. Zivilsenats nur noch folgende Möglichkeiten:
Der BGH hat klargestellt, dass die Aufgabe der fiktiven Schadensberechnung nicht für das Kaufvertragsrecht sowie das Deliktsrecht gelten soll.
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