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Zweitwohnungssteuer auch bei zum Nachlass gehörender Wohnung

Die Erben eines verstorbenen Menschen treten vollumfänglich in dessen Rechtsposition ein.

Damit einher gehen auch zahlreiche Verpflichtungen, die nunmehr die Erben erfüllen müssen.

 

Gehört zum Nachlass eine Wohnung, so sind die Erben auch verpflichtet, die damit zusammenhängenden Lasten zu tragen.

 

Hierunter gehört nach einer Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes Baden-Württemberg auch die Zweitwohnungssteuer.

 

In dem betreffenden Fall hatten zwei Schwestern in ungeteilter Erbengemeinschaft im Wege der Erbfolge ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück erhalten.

Eine der Schwestern hatte ihren Hauptwohnsitz in Stuttgart und wurde sodann für die geerbte Immobilie zur Zweitwohnungssteuer herangezogen.

 

Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg bestätigte die klageabweisende Entscheidung des erstinstanzlichen Gerichtes und führte aus, dass die Klägerin das Einfamilienhaus im Sinne der geltenden Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer innegehabt habe.

Es sei dabei insbesondere auch unbeachtlich, ob sich die Klägerin mit der weiteren Miterbin über die Nutzung des Hauses zu Zwecken des persönlichen Lebensbedarfes geeinigt habe oder dies noch ausstünde.

 

Nach Meinung des erkennenden Gerichtes können auch die Mitglieder einer Erbengemeinschaft eine Wohnung dergestalt innehaben, dass darauf Zweitwohnungssteuer anfällt.

Es genüge eine gemeinschaftliche und tatsächliche Verfügungsmacht sowie eine rechtliche Verfügungsbefugnis.

Unbeachtlich sei dagegen, ob der Steuerpflichtige über die Wohnung jederzeit alleine verfügen könne oder sie mit einer gewissen Regelmäßigkeit auch tatsächlich aufsucht.

Eine tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken sei für die Erhebung der Zweitwohnungssteuer nicht notwendig.

 

Die Entscheidung ist durchaus bemerkenswert, weil sie letztlich den Begriff der Wohnung anders definiert, es kommt also nur auf die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit an, ob dagegen wirklich eine Nutzung stattfindet, spielt keine Rolle.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass das Vorhalten von Wohnraum bereits ausreichend ist, die Steuer entstehen zu lassen.

 

Für die Erben bedeutet dies mitunter einen weiteren Kostenfaktor, der in die Kalkulation mit einbezogen werden muss, wenn es um die Frage geht, was mit einer zum Nachlass gehörenden Immobilie konkret geschieht.

Nachdem die Beträge für die Zweitwohnungssteuer teilweise nicht ganz unerheblich sind, sollte deshalb eine zügige Lösung dahingehend gefunden werden, dass eine tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken im Sinne eines Hauptwohnsitzes stattfinden kann, dann fällt die Grundlage für die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer weg.

 

Verzögert sich die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft aber, kann dies dazu führen, dass durchaus mehrere Miterben mit nicht unerheblichen zusätzlichen Kosten zu kämpfen haben.

Inwieweit dann ein Regress bei einem der Miterben erfolgen kann, hängt jeweils vom Einzelfall ab, dürfte sich allgemein aber als sehr schwierig darstellen.

 

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Keine Räumungsvollstreckung bei Erbauseinandersetzungsvertrag zur Überlassung einer Wohnung

Besteht nach dem Ableben einer Person eine Erbengemeinschaft aus mehreren Miterben, so ist zu regeln, wie diese Erbengemeinschaft auseinandergesetzt werden kann.

Üblicherweise wird hierzu auch ein Erbauseinandersetzungsvertrag unter den Beteiligten geschlossen.

 

Sofern ein solcher Erbauseinandersetzungsvertrag regelt, dass eine zum Nachlass gehörende Wohnung überlassen wird, dies auch zu einem sehr geringen Nutzungsentgelt und als Gegenleistung die Übertragung eines Erbteils vorgesehen ist, so liegt nach Auffassung der Rechtsprechung hierin ein Mietverhältnis.

Eine Räumungsvollstreckung kommt dann nicht in Betracht.

 

In einem solchen Fall liege keine bloß leihweise Überlassung von Wohnraum zugrunde. Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, den Gebrauch einer Sache gegen Entrichtung eines Entgeltes zu gewähren, stelle einen Mietvertrag im Sinne des Gesetzes dar. Dies gelte selbst dann, wenn das vereinbarte Entgelt sehr gering sei. Die Höhe der Miete brauche den Mietwert der Sache nicht genau abzubilden. Ferner komme es nach Auffassung der Richter nicht darauf an, wie das Entgelt oder das Vertragswerk von den Parteien bezeichnet wird.

 

Die Entscheidung des Landgerichts Osnabrück verdeutlicht, dass bei Abschluss einer Auseinandersetzungsvereinbarung auch im Hinblick auf mögliche Nutzungsverhältnisse Vorsicht geboten ist.

Dies gilt gerade dann, wenn beabsichtigt ist, den Vertragsgegenstand im Weiteren zu verwerten, also zu veräußern.

Dann könnte es problematisch sein, wenn ein solches Nutzungsverhältnis mit geringem Entgelt vereinbart ist, dies könnte potentielle Kaufinteressenten abschrecken. Die Lösung aus einem solchen Nutzungsverhältnis ist dabei dann schwierig und nicht einseitig machbar.

 

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Immobilienübertragung gegen Leibrente ist eine Anschaffung

Bei der Übertragung eines Vermietungsobjektes auch innerhalb der Familie kann eine vorgesehene Gegenleistung steuerlich Beachtung finden.

 

Sieht der Überlassungsvertrag vor, dass als Gegenleistung etwa Versorgungsleistungen gezahlt werden, so beispielsweise in Form einer Leibrente, liegt eine teilentgeltliche Vermögensübertragung gegen wiederkehrende Leistungen vor.

 

Die diesbezüglichen Aufwendungen können dann in Höhe des Barwertes als Anschaffungskosten steuerlich abgezogen werden.

Auch ein möglicher Zinsanteil aus den Zahlungen kann als Werbungskosten abziehbar sein und mindert damit die zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

 

In einem Übergabevertrag können auch weitere Vereinbarungen zwischen Schenker und Beschenktem über Gegenleistungen getroffen werden.

Wenn beispielsweise auch ein noch bestehendes Restdarlehen zur Ablösung übernommen wird, können die diesbezüglichen Kosten ebenfalls steuermindernd geltend gemacht werden.

 

Entscheidend ist für die steuerliche Erfassung lediglich, dass es sich um ein im Übrigen vermietetes Objekt handelt, also die Einkünfte aus Vermietung steuerlich erfasst werden.

Wenn hingegen ein ausschließlich zu privaten Zwecken genutztes Objekt erworben wird, können die damit verbundenen Aufwendungen in Form von Gegenleistungen nur insoweit geltend gemacht werden, als dadurch der Schenkungsanteil unterhalb des Steuerfreibetrages gedrückt wird – die vereinbarten Gegenleistungen mindern hier den Wert der Schenkung.

 

Wenn Sie Unterstützung bei der Ausarbeitung eines Übergabevertrages und insbesondere der vorzusehenden Gegenleistungen benötigen, wenden Sie sich gerne an die Kanzlei WBK.

Wir entwickeln gemeinsam mit Ihnen passgenaue Lösungen für Ihren Fall, um ihre Interessenlage bestmöglich umzusetzen.

 

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Zahlungen an beeinträchtigte Nacherben oder Vertragserben sind von der Steuerlast abziehbar

Nimmt der spätere Erblasser noch zu Lebzeiten oder der Vorerbe eine Schenkung vor, obwohl angedacht ist, dass der Vertragsgegenstand an einen anderen Erben übertragen werden soll, so kann dies zu Herausgabeansprüchen der beeinträchtigten Erben führen.

 

Tätigt der Beschenkte zur Abwendung dieser Herausgabeansprüche Zahlungen an die Berechtigten, so sind diese Zahlungen steuermindernd zu berücksichtigen, wenn es um die Berechnung der Schenkungsteuer geht.

 

Nach Auffassung des BFH handelt es sich bei den Zahlungen zur Abwendung von Herausgabeansprüchen von Erben oder Nacherben um Kosten, die dazu dienen, dass Geschenkte zu sichern. Sie können daher steuermindernd rückwirkend berücksichtigt werden.

Ein noch vor Vornahme der Zahlungen ergangener Schenkungssteuerbescheid muss nach Vorlage der Zahlungsnachweise auch entsprechend geändert werden.

 

Die Entscheidung des BFH ist nur konsequent:

Würde der Beschenkte die Zahlungen nicht leisten, so hätte er den geschenkten Gegenstand vollständig herauszugeben, in diesem Fall wäre er nicht bereichert und die Grundlage für eine Erhebung von Schenkungsteuer wäre insgesamt weggefallen.

Aus diesem Grund ist es nicht zu beanstanden, wenn die zur Sicherung des Geschenkten geleisteten Zahlungen als Belastung in Abzug gebracht werden.

 

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Änderungen eines Testamentes müssen immer unterschrieben werden

Bei der Änderung von letztwilligen Verfügungen kommt es für die Erklärungsempfänger maßgeblich darauf an, ob die Änderungen nachvollziehbar sind, so insbesondere auch im Hinblick auf die Urheberschaft des Erblassers.

 

Deswegen fordert die Rechtsprechung typischerweise, dass die Änderungen mit Datum und Unterschrift versehen nochmals bestätigt werden.

 

In letzter Zeit gab es hierzu aber insbesondere bei durch Streichungen von einzelnen Regelungen eines Testamentes eine abweichende Rechtsauffassung durch einzelne Gerichte.

 

Dem erteilte das Oberlandesgericht Köln nunmehr eine Absage.

Nach dessen Ansicht könnten Änderungen eines Testamentes jederzeit vorgenommen werden, dies auch grundsätzlich auf der Kopie eines eigenhändig geschriebenen und unterschriebenen Testamentes.

Voraussetzung sei aber stets, dass auch die Änderungen mit einer Unterschrift des Erblassers versehen sind.

 

Somit würde auch bei Änderungen in Form von eigenhändigen Durchstreichungen eines fotokopierten Textes gelten, dass diese nur dann formwirksam sind, wenn die Streichungen nochmals durch entsprechende Angabe von Datum und Unterschrift bestätigt werden.

Wichtig sei dabei zum einen, dass das Original des Testamentes und die Fotokopie eine Einheit bilden.

Dann sei es durchaus möglich, dass durch textliche Änderungen oder Streichungen auf dem fotokopierten Text eine eigenständige testamentarische Verfügung angenommen werden könne.

Jedoch müssten dann eben Datum und Unterschrift im Original auf dem fotokopierten Text erscheinen.

Anderenfalls sei nicht ausgeschlossen, dass es sich lediglich um einen Entwurf handelt.

 

Diese Entscheidung begegnet zuletzt aufkommenden Bedenken, nachdem einige Gerichte die Ansicht vertreten hatten, dass eigenhändige Streichungen auf einem fotokopierten Text eines Testamentes ebenfalls letztwillige Verfügungen darstellen könnten und dabei nicht auf ein zusätzliches Kriterium wie eine Originalunterschrift abgestellt wurde.

 

Ein Mindestmaß an Rechtssicherheit ist durch die nunmehr vom Oberlandesgericht Köln vorgesehene Einschränkung gewährleistet.

 

Benötigen Sie Hilfe bei der Erstellung oder Änderung eines Testamentes, wenden Sie sich gerne an die Kanzlei WBK als Ihrem erfahrenen und kompetenten Partner auf dem Gebiet des Erbrechts.

 

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Bei der Entziehung des Pflichtteils gelten hohe Anforderungen

Auch bei der Regelung des eigenen Nachlasses sind Erblasser durchaus gesetzlichen Beschränkungen ausgesetzt.
Darunter fällt insbesondere auch das Pflichtteilsrecht.

Um einem gesetzlichen Erben den Pflichtteil wirksam entziehen zu können, müssen Erblasser deshalb sowohl formal als auch inhaltlich hohe Hürden überwinden.

Es gibt nur wenige Fallkonstellationen, in denen überhaupt eine wirksame Entziehung des Pflichtteils möglich ist.
Darunter fällt beispielsweise eine körperliche Auseinandersetzung zwischen dem Pflichtteilsberechtigten und dem Erblasser.

Eine solche Körperverletzung kann allerdings nur dann dazu führen, dass der Pflichtteilsanspruch entfällt, wenn es sich um ein schweres Vergehen gegen den Erblasser handelt.

Neben der formalen Anforderung, dass das betreffende Fehlverhalten im Testament oder im Erbvertrag eindeutig und detailliert geschildert werden muss, insbesondere auch, welche Hintergründe zu der Auseinandersetzung und der Tat geführt haben und welche Folgen daraus entstanden sind, muss auch ausgeschlossen sein, dass es sich bei der Körperverletzungshandlung um eine Tat handelt, die aus einem spontanen Streit oder im Affekt geschehen ist.

Dann nämlich rechtfertige eine solche Körperverletzung nicht zwingend eine Pflichtteilsentziehung, denn nur ein schweres Vergehen gegen den Erblasser könne überhaupt zum Verlust des Pflichtteiles führen.

In der vom Landgericht Frankenthal entschiedenen Streitigkeit waren diese Voraussetzungen nicht gegeben, weshalb es der Klage des Sohnes der Verstorbenen vollumfänglich stattgegeben hatte.

Die Entscheidung verdeutlicht einmal mehr, dass für die Pflichtteilsentziehung ganz besonders strenge Voraussetzungen gelten.
Der Pflichtteil sichert den nächsten Angehörigen des Verstorbenen eine Mindestteilhabe am Nachlass.
Dieses Prinzip darf nur dann durchbrochen werden, wenn sich der Betreffende schwere Verfehlungen entgegenhalten lassen muss.
Für den Erblasser bedeutet dies, dass er bei der vorzunehmenden Entziehung des Pflichtteils umfassende Ausführungen hierzu machen muss, damit der Sachverhalt für einen unbeteiligten Dritten ohne weiteres nachvollziehbar ist.
Anderenfalls gelingt die Pflichtteilsentziehung nicht.

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In der Regel keine Grunderwerbsteuerpflicht bei Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch einen Miterben

Bei der Vererbung von Immobilien stellt sich die Frage, wie damit umgegangen wird, insbesondere dann, wenn der Erblasser durch mehrere Personen im Wege einer Erbengemeinschaft beerbt wird.
Es kommt dann neben dem Verkauf der Immobilie und Verteilung des Erlöses auch in Betracht, dass zum Zwecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ein Miterbe die Immobilie zu Alleineigentum übernimmt.

Das Finanzgericht Münster hat hierzu klargestellt, dass auch die Übertragung eines Grundstückes von der Erbengemeinschaft an nur einen Miterben zu Alleineigentum keinen grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang darstellt.
Das Finanzamt hatte dies zunächst noch anders bewertet, dem erteilte das Finanzgericht jedoch eine Absage.

Nach dem Grunderwerbsteuergesetz ist der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstückes durch Miterben zur Teilung des Nachlasses von der Besteuerung ausgenommen. Dies gelte auch dann, wenn die Miterben zunächst jeweils hälftiges Miteigentum begründeten und erst danach nur ein Erbe Alleineigentum erhält. Die Vereinbarungen seien als Bestandteil eines Gesamtvertrages anzusehen, sodass auch hier keine Grunderwerbsteuer anfallen dürfe.

Entscheidend war hier auch, dass eine Eintragung der beiden Erbinnen in das Grundbuch jeweils als Miteigentümer nie erfolgt war, sondern dort nur die Erbengemeinschaft als Eigentümerin angegeben wurde.
Wenn in einem solchen Fall eine Übertragung des Eigentums direkt durch die Erbengemeinschaft erfolgt, besteht für eine Grunderwerbsteuer kein Raum.
Anders wäre dies dann gewesen, wenn sich beide Miterben jeweils zu 1/2 als Miteigentümerrinnen im Grundbuch hätten eintragen lassen.

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Beerdigungskosten sind nicht als Erbfallkosten abzugsfähig, wenn sie von einer Sterbegeldversicherung getragen werden

Sowohl im Zusammenhang mit der Berechnung von Erb- und Pflichtteilsansprüchen, als auch der Kalkulation einer etwaigen Erbschaftssteuerlast ist es wichtig, auch die vom Nachlass abzuziehenden Nachlassverbindlichkeiten und Erbfallkosten genau zu kennen.

Zu den Erbfallkosten zählen typischerweise die Aufwendungen für eine standesgemäße Beerdigung.

Diese Beerdigungskosten sind jedoch nicht als Erbfallkosten abzugsfähig, wenn diese durch eine von Erblasser abgeschlossene Sterbegeldversicherung übernommen werden.

Das Finanzgericht Münster entschied in einem aktuellen Fall, dass von den geltend gemachten Erbfallkosten jedenfalls die von der Sterbegeldversicherung übernommenen Teile nicht abzugsfähig seien.

Die Kläger beanspruchten im vorliegenden Fall den Abzug von insgesamt 15.000 € an Beerdigungskosten ohne Berücksichtigung der Leistung aus der Sterbegeldversicherung.
Das Finanzamt billigte den Erben allerdings nur eine Erbfallkostenpauschale von 10.300 € zu.

Das Finanzgericht stellte klar, dass im konkreten Fall ausschließlich die gesetzlich geregelte Erbfallkostenpauschale noch Anwendung finden könne, weil den Klägern Kosten für die Beerdigung entstanden seien, nachdem die Sterbegeldversicherung nicht alle Beerdigungskosten abgedeckt habe.
Die tatsächlichen Kosten überstiegen zwar den Pauschbetrag insgesamt, nicht allerdings der nach Vorwegabzug der Sterbegeldversicherung noch verbleibende Teil.

Zu berücksichtigen war in diesem Zusammenhang auch, dass die Erblasserin den Anspruch aus der Sterbegeldversicherung noch zu Lebzeiten an das Bestattungsunternehmen abgetreten hatte, d. h. dieses konnte seine Kosten bereits daraus anteilig decken.
Demnach seien den Erben keine höheren Kosten als der gesetzlich zugebilligte Pauschalbetrag entstanden.

Die Entscheidung liegt auf der Hand und ist nur konsequent.

Besteht eine Sterbegeldversicherung, die gerade die anfallenden Bestattungskosten (anteilig) abdecken soll, so ist bei der Berechnung der Bestattungskosten insgesamt auch diese Leistung zu berücksichtigen.
Hingegen macht es dann nur rechtstechnisch einen Unterschied, ob ein höherer Abzug wegen über dem Pauschbetrag liegenden Bestattungskosten erfolgt, im Umkehrschluss aber dann die Leistungen aus der Sterbegeldversicherung dem Nachlass zuzuschlagen sind, oder ob gleich eine Saldierung bei den Bestattungskosten unter Vorwegabzug der Leistungen aus der Sterbegeldversicherung erfolgt.

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