Bei der Übertragung eines Vermietungsobjektes auch innerhalb der Familie kann eine vorgesehene Gegenleistung steuerlich Beachtung finden.
Sieht der Überlassungsvertrag vor, dass als Gegenleistung etwa Versorgungsleistungen gezahlt werden, so beispielsweise in Form einer Leibrente, liegt eine teilentgeltliche Vermögensübertragung gegen wiederkehrende Leistungen vor.
Die diesbezüglichen Aufwendungen können dann in Höhe des Barwertes als Anschaffungskosten steuerlich abgezogen werden.
Auch ein möglicher Zinsanteil aus den Zahlungen kann als Werbungskosten abziehbar sein und mindert damit die zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
In einem Übergabevertrag können auch weitere Vereinbarungen zwischen Schenker und Beschenktem über Gegenleistungen getroffen werden.
Wenn beispielsweise auch ein noch bestehendes Restdarlehen zur Ablösung übernommen wird, können die diesbezüglichen Kosten ebenfalls steuermindernd geltend gemacht werden.
Entscheidend ist für die steuerliche Erfassung lediglich, dass es sich um ein im Übrigen vermietetes Objekt handelt, also die Einkünfte aus Vermietung steuerlich erfasst werden.
Wenn hingegen ein ausschließlich zu privaten Zwecken genutztes Objekt erworben wird, können die damit verbundenen Aufwendungen in Form von Gegenleistungen nur insoweit geltend gemacht werden, als dadurch der Schenkungsanteil unterhalb des Steuerfreibetrages gedrückt wird – die vereinbarten Gegenleistungen mindern hier den Wert der Schenkung.
Wenn Sie Unterstützung bei der Ausarbeitung eines Übergabevertrages und insbesondere der vorzusehenden Gegenleistungen benötigen, wenden Sie sich gerne an die Kanzlei WBK.
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Bei der Vererbung von Immobilien stellt sich die Frage, wie damit umgegangen wird, insbesondere dann, wenn der Erblasser durch mehrere Personen im Wege einer Erbengemeinschaft beerbt wird.
Es kommt dann neben dem Verkauf der Immobilie und Verteilung des Erlöses auch in Betracht, dass zum Zwecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ein Miterbe die Immobilie zu Alleineigentum übernimmt.
Das Finanzgericht Münster hat hierzu klargestellt, dass auch die Übertragung eines Grundstückes von der Erbengemeinschaft an nur einen Miterben zu Alleineigentum keinen grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang darstellt.
Das Finanzamt hatte dies zunächst noch anders bewertet, dem erteilte das Finanzgericht jedoch eine Absage.
Nach dem Grunderwerbsteuergesetz ist der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstückes durch Miterben zur Teilung des Nachlasses von der Besteuerung ausgenommen. Dies gelte auch dann, wenn die Miterben zunächst jeweils hälftiges Miteigentum begründeten und erst danach nur ein Erbe Alleineigentum erhält. Die Vereinbarungen seien als Bestandteil eines Gesamtvertrages anzusehen, sodass auch hier keine Grunderwerbsteuer anfallen dürfe.
Entscheidend war hier auch, dass eine Eintragung der beiden Erbinnen in das Grundbuch jeweils als Miteigentümer nie erfolgt war, sondern dort nur die Erbengemeinschaft als Eigentümerin angegeben wurde.
Wenn in einem solchen Fall eine Übertragung des Eigentums direkt durch die Erbengemeinschaft erfolgt, besteht für eine Grunderwerbsteuer kein Raum.
Anders wäre dies dann gewesen, wenn sich beide Miterben jeweils zu 1/2 als Miteigentümerrinnen im Grundbuch hätten eintragen lassen.
Bei allen Fragen rund um das Thema Erbrecht steht Ihnen die Kanzlei WBK als erfahrener und kompetenter Partner zur Seite.
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Forstrechte, d. h. die Befugnis zur Bewirtschaftung von Waldflächen, sind typischerweise durch entsprechende Eintragung einer Berechtigung im Grundbuch eines Grundstückes (beispielsweise Hofgrundstück) als herrschendes Grundstück eingetragen.
Soll ein solches mit einem Forstrecht versehenes Grundstück geteilt werden, so setzt die Eintragung der Grundstücksteilung im Grundbuch voraus, dass zugleich die Löschung des Forstrechts für den nicht mehr begünstigten Teil beantragt wird. Dies hat das OLG München entschieden.
Bei Teilung eines Grundstückes, auf dem Forstrechte eingetragen sind, kann das jeweilige Forstrecht nur auf einem der durch die Teilung entstehenden Grundstücke eingetragen sein, nicht auf beiden.
Würde nur die Teilung des Grundstücks beantragt, nicht jedoch eine neue Zuordnung des Forstrechtes vorgenommen, würden sich das Forstrecht auf beide Grundstücke beziehen. Das sei aber unzulässig.
Dem kann nur dadurch begegnet werden, dass zugleich mit der Teilung des berechtigten Grundstücks die Löschung des Forstrechtes auf dem nach der Teilung nicht herrschenden Grundstück beantragt wird.
Die Entscheidung ist klar und verständlich.
Für die Berechtigung zur Bewirtschaftung eines Waldes braucht es die Eintragung auf einem sogenannten herrschenden Grundstück. Wird dieses geteilt, so muss eine Neuzuordnung vorgenommen werden. Deshalb kann es bei Bestehen eines solchen Rechtes nicht nur einen Antrag auf Erteilung des Grundstückes geben, sondern es muss auch eine Zuweisung des Forstrechtes vorgenommen und beantragt werden.
Insbesondere auch bei der Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften kann diese Frage eine enorme Rolle spielen, dabei ist im Vorfeld zu klären, ob lediglich das betreffende Grundstück geteilt werden soll, alternativ wäre eine Vereinbarung hinsichtlich des Forstrechtes zu treffen.
Bei allen Fragen rund um Immobilienangelegenheiten wenden Sie sich gerne an die Kanzlei WBK, Ihrem erfahrenen und kompetenten Partner, der Ihnen passgenaue Lösungen erarbeitet.
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Ein Urteil des Bundesgerichtshof von 2018 legte bereits fest, dass beim Hausbau, also einem Werkvertrag, keine fiktiven Mängelbeseitigungskosten gefordert werden können. Diese werden grundsätzlich als „fiktiv“ bezeichnet, da die Höhe des Schadensersatzanspruchs mithilfe der Mängelbeseitigungskosten lediglich geschätzt wird.
In einem aktuellen Fall musste der BGH nun klären, ob dies auch für den Kauf einer mangelhaften Eigentumswohnung, also bei einem Kaufvertrag gilt. Tatsächlich gibt es zwischen einem Werkvertrag und einem Kaufvertrag wesentliche Unterschiede bei den rechtlichen Möglichkeiten, wenn sich Mängel zeigen.
Die Kläger kauften im Jahr 2014 eine Eigentumswohnung. Im Vertrag vereinbarten die Parteien: „Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31.12.2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben.“
Noch innerhalb dieser Frist trat erneut Feuchtigkeit an der Wand auf, weswegen die Käufer den Verkäufer wie vereinbart zur Beseitigung aufforderten. Als dieser jedoch nicht reagierte, klagten die Käufer auf Schadensersatz, das heißt auf Ersatz der fiktiven Mängelbeseitigungskosten.
Der Bundesgerichthof entschied schließlich, dass dies im Kaufrecht weiterhin möglich ist. Käufer einer Immobilie können nach wie vor bei Mängeln wählen, ob sie entweder den Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder einen Ersatz der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen. Bei Ausgleich des Minderwerts bekommt der Käufer den Betrag erstattet, den das Objekt aufgrund des Mangels weniger Wert ist. Bei Ersatz der erforderlichen Mangelbeseitigungskosten bekommen Sie den Betrag, der erforderlich ist, den Mangel zu beseitigen. Damit entscheiden Sie also selbst, ob Sie den Mangel beseitigen lassen wollen oder nicht.
Würde man hier den Anspruch auf fiktive Mängelbeseitigungskosten verbieten, müsste der Käufer selbst eine Mängelbeseitigung vorfinanzieren. Dies sei nicht vertretbar.
Vorsicht ist jedoch geboten, wenn eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim erstanden wird, das noch gebaut werden muss, wie zum Beispiel der Kauf einer Immobilie von einem Bauträger. In diesem Fall gilt nämlich nicht das Kauf- sondern das Werkvertragsrecht. Die Käufer müssten hierbei entweder ein Kostenvorschuss zur (tatsächlich auszuführenden) Mängelbeseitigung oder bei ungewünschter Mängelbeseitigung einen merkantilen Minderwert, einen Abschlag vom Kaufpreis der Immobilie, fordern.
Bei allen Fragen zum Kauf und Bau von Immobilien berät und unterstützt Sie die Kanzlei WBK gerne kompetent und lösungsorientiert.
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Im Zusammenhang mit der Frage, in welcher Höhe einem Kind Unterhalt geschuldet wird, muss auch bedacht werden, wie sich dieser Unterhalt zusammensetzt.
Darin ist ein bestimmter Anteil am Bedarf für Essen, Kleidung, aber auch die Wohnkosten enthalten.
Dieser Wohnbedarf kann durch die Überlassung einer dem unterhaltspflichtigen Elternteil gehörenden Wohnung gedeckt werden. Dabei soll es dann aber zu einer angemessenen Herabstufung unter Berücksichtigung der maßgeblichen Einkommensgruppe in der Düsseldorfer Tabelle kommen, so zumindest die Ansicht des OLG Frankfurt am Main.
Nach dort vertretener Auffassung soll dies jedenfalls dann gelten, wenn der betreuende Elternteil keinen Ehegattenunterhalt geltend macht und der barunterhaltspflichtige Elternteil keine Nutzungsentschädigung für die Überlassung der Wohnung beansprucht.
In dem vom OLG entschiedenen Fall verlangte die Mutter der gemeinsamen Kinder eine Erhöhung der seinerzeit festgelegten Unterhaltsverpflichtung des Vaters. Die Kindesmutter wohnte mit den drei Kindern in der vormaligen Ehewohnung, die dem Vater zu 60% gehörte; er hatte seinen Anteil mietfrei überlassen.
Nach Ansicht des OLG erbringe der Kindsvater einen Teil seiner Unterhaltsverpflichtung durch die mietfreie Überlassung der Wohnung an die Mutter und die Kinder. Dem sei durch eine angemessene Herabstufung der für die Unterhaltshöhe grundsätzlich maßgeblichen Einkommensgruppe des Vaters zu begegnen.
Unter Heranziehung des im konkreten Fall stehenden Miteigentumsanteils von 60% und einem in der Düsseldorfer Tabelle veranschlagten Wohnkostenanteil von etwa 20% am Gesamtunterhaltsbedarf erscheine eine Herabstufung um eine zusätzliche Einkommensgruppe als angemessen. Davon sei allerdings nur auszugehen, wenn der betreuende Elternteil keinen Ehegattenunterhalt verlangt und der barunterhaltspflichtige Elternteil keine Nutzungsentschädigung für die Zurverfügungstellung des Wohnraums beansprucht.
Zu bemerken an der Entscheidung ist, dass diese Frage bislang noch nicht höchstrichterlich geklärt ist.
Typischer wäre gewesen, die Unterhaltsverpflichtung ohne weitere Anpassung der Einkommensgruppe zu bestimmen und dann den Wohnkostenanteil herauszurechnen, insoweit also die Unterhaltsverpflichtung anhand des konkreten Wohnanteils am Gesamtbedarf zu kürzen.
Demgemäß hat das OLG eben wegen jener Frage auch die Rechtsbeschwerde zum BGH zugelassen. Das Verfahren ist dort auch anhängig; es wird interessant zu sehen sein, wie sich der BGH zu dieser Frage äußert.
Benötigen Sie Unterstützung im Zusammenhang mit unterhaltsrechtlichen Ansprüchen, wenden Sie sich gerne an die Kanzlei WBK, Ihrem erfahrenen und kompetenten Partner auf dem Gebiet des Familienrechts.
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Bei der Begründung von gemeinsamem Eigentum an einem Grundstück ist es oftmals für die Beteiligten von besonderer Bedeutung, die gewünschte Langfristigkeit des Unterfangens festzulegen.
Auch bei Übertragung einer Immobilie durch die Erbfolge kann es für den Erblasser von Wichtigkeit sein, dass die Auseinandersetzung der Miteigentümergemeinschaft dann weitgehend ausgeschlossen ist, um so den Besitz in der Familie zu halten.
Zu diesem Zwecke werden oft im notariellen Vertrag, ebenso wie in einer letztwilligen Verfügung, Regelungen aufgenommen, wonach die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist. An eine zeitliche Frist ist dieser Ausschluss regelmäßig nicht gebunden.
Grundsätzlich bleibt es zwar dabei, dass jeder Miteigentümer das Recht hat, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen und zu diesem Zweck auch entsprechenden Antrag auf Teilungsversteigerung stellen kann. Wenn jedoch, entweder im notariellen Vertrag oder in einer letztwilligen Verfügung, ein Ausschluss der Auseinandersetzung vorgesehen ist, so bedarf es dazu einen ganz besonders wichtigen Grund.
Dabei kann es auch relevant werden, dass das Grundstück trotz aller Differenzen anderweitig gemeinsam genutzt wird, etwa durch gemeinsame Vermietung oder Verwaltung durch einen neutralen Dritten. Diese milderen Mittel müssen vorher nicht nur in Erwägung gezogen, sondern auch umgesetzt bzw. ein etwaiges Scheitern dokumentiert werden.
Den betreffenden Personen sollte also bewusst sein, inwieweit sie sich durch einen solchen Ausschluss der Auseinandersetzung binden. Die Folgen sind weitreichend und insbesondere vor dem Hintergrund des zeitlichen Aspektes nicht zu unterschätzen.
Demgegenüber ist es im Rahmen der Erbfolge nicht Bestandteil der Dispositionsbefugnis der betreffenden Personen, hierüber eine andere Regelung zu finden. Dann bliebe nur die Frage, ob die Erbschaft überhaupt angenommen wird oder das Erbe doch eher ausgeschlagen werden soll. Letztlich sollte dies dann allen voran wirtschaftlichen Erwägungen unterliegen.
Bei allen Fragen rund um das Thema Erbrecht sowie im Zusammenhang mit Immobilienangelegenheiten steht Ihnen die Kanzlei WBK gerne als verlässlicher und kompetenter Partner zur Seite.
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Da immer mehr Menschen immer häufiger pflegebedürftig werden und die dafür anfallenden Kosten regelmäßig nicht mehr selbst tragen können, kommt vermehrt ein Anspruch auf Elternunterhalt gegenüber den eigenen Kindern in Betracht.
Hierauf hat zwar inzwischen der Gesetzgeber durch das sogenannte Angehörigenentlastungsgesetz reagiert, gleichwohl finden sich für zurückliegende Zeiträume vor Inkrafttreten dieses Gesetzes noch immer zahlreiche Streitigkeiten zu diesem Thema.
Mit am kritischsten ist dabei die Frage, inwieweit der Unterhaltsverpflichtete sein eigenes Vermögen verwerten muss, um so die Leistungsfähigkeit für Elternunterhalt zu verbessern. Gerade die Verwertung von Immobilien ist dabei höchst problematisch.
Verschenkt ein zum Elternunterhalt Verpflichteter seine selbst genutzte Eigentumswohnung und behält sich ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vor, so muss er die Immobilie nicht gemäß § 528 Abs. 1 BGB zum Zwecke der Unterhaltsleistung zurückfordern. Denn die Eigentumswohnung ist unterhaltsrechtlich nicht als Vermögen einzusetzen, so dass sich durch die Rückforderung nicht seine Leistungsfähigkeit erhöht. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.
In einem solchen Fall führe die infolge der Schenkung veränderte Vermögenslage zu keiner Beeinträchtigung der unterhaltsrechtlichen Leistungsfähigkeit. Denn den Unterhaltsverpflichteten habe hinsichtlich an der selbst genutzten Eigentumswohnung neben der Nutzungsobliegenheit keine Obliegenheit zur Vermögensverwertung getroffen. Die Rückforderung könne daher nicht zur Erhöhung der Leistungsfähigkeit führen.
Kurz gesagt: die selbst genutzte Immobilie muss nicht verkauft werden um aus dem Verkaufserlös dann die Kosten für die Heimunterbringung des Anspruchsberechtigten Elternteils zu tragen.
Diese Entscheidung ist vor dem Hintergrund der nur eingeschränkten Haftung der Kinder für Elternunterhalt mit weitreichenden Freiheiten und hohen Freibeträgen nur konsequent. Anderenfalls würde der Existenz des dem Grunde nach unterhaltspflichtigen Kindes die Grundlage entzogen. Dies ist nicht hinzunehmen.
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