16. Juni 2021, Allgemein, Baurecht, Grundstücksrecht, Kaufvertrag, Vertragsrecht, Zivilrecht

Symbolbild © Maria Ziegler

Ein Urteil des Bundesgerichtshof von 2018 legte bereits fest, dass beim Hausbau, also einem Werkvertrag, keine fiktiven Mängelbeseitigungskosten gefordert werden können. Diese werden grundsätzlich als „fiktiv“ bezeichnet, da die Höhe des Schadensersatzanspruchs mithilfe der Mängelbeseitigungskosten lediglich geschätzt wird.

In einem aktuellen Fall musste der BGH nun klären, ob dies auch für den Kauf einer mangelhaften Eigentumswohnung, also bei einem Kaufvertrag gilt. Tatsächlich gibt es zwischen einem Werkvertrag und einem Kaufvertrag wesentliche Unterschiede bei den rechtlichen Möglichkeiten, wenn sich Mängel zeigen.

Die Kläger kauften im Jahr 2014 eine Eigentumswohnung. Im Vertrag vereinbarten die Parteien: „Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31.12.2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben.“

Noch innerhalb dieser Frist trat erneut Feuchtigkeit an der Wand auf, weswegen die Käufer den Verkäufer wie vereinbart zur Beseitigung aufforderten. Als dieser jedoch nicht reagierte, klagten die Käufer auf Schadensersatz, das heißt auf Ersatz der fiktiven Mängelbeseitigungskosten.

Der Bundesgerichthof entschied schließlich, dass dies im Kaufrecht weiterhin möglich ist. Käufer einer Immobilie können nach wie vor bei Mängeln wählen, ob sie entweder den Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder einen Ersatz der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen. Bei Ausgleich des Minderwerts bekommt der Käufer den Betrag erstattet, den das Objekt aufgrund des Mangels weniger Wert ist. Bei Ersatz der erforderlichen Mangelbeseitigungskosten bekommen Sie den Betrag, der erforderlich ist, den Mangel zu beseitigen. Damit entscheiden Sie also selbst, ob Sie den Mangel beseitigen lassen wollen oder nicht.

Würde man hier den Anspruch auf fiktive Mängelbeseitigungskosten verbieten, müsste der Käufer selbst eine Mängelbeseitigung vorfinanzieren. Dies sei nicht vertretbar.

Vorsicht ist jedoch geboten, wenn eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim erstanden wird, das noch gebaut werden muss, wie zum Beispiel der Kauf einer Immobilie von einem Bauträger. In diesem Fall gilt nämlich nicht das Kauf- sondern das Werkvertragsrecht. Die Käufer müssten hierbei entweder ein Kostenvorschuss zur (tatsächlich auszuführenden) Mängelbeseitigung oder bei ungewünschter Mängelbeseitigung einen merkantilen Minderwert, einen Abschlag vom Kaufpreis der Immobilie, fordern.

 

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