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„Fiktive“ Mängelbeseitigungskosten: Welche Unterschiede gibt es beim Kaufen und Bauen?

Ein Urteil des Bundesgerichtshof von 2018 legte bereits fest, dass beim Hausbau, also einem Werkvertrag, keine fiktiven Mängelbeseitigungskosten gefordert werden können. Diese werden grundsätzlich als „fiktiv“ bezeichnet, da die Höhe des Schadensersatzanspruchs mithilfe der Mängelbeseitigungskosten lediglich geschätzt wird.

In einem aktuellen Fall musste der BGH nun klären, ob dies auch für den Kauf einer mangelhaften Eigentumswohnung, also bei einem Kaufvertrag gilt. Tatsächlich gibt es zwischen einem Werkvertrag und einem Kaufvertrag wesentliche Unterschiede bei den rechtlichen Möglichkeiten, wenn sich Mängel zeigen.

Die Kläger kauften im Jahr 2014 eine Eigentumswohnung. Im Vertrag vereinbarten die Parteien: „Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31.12.2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben.“

Noch innerhalb dieser Frist trat erneut Feuchtigkeit an der Wand auf, weswegen die Käufer den Verkäufer wie vereinbart zur Beseitigung aufforderten. Als dieser jedoch nicht reagierte, klagten die Käufer auf Schadensersatz, das heißt auf Ersatz der fiktiven Mängelbeseitigungskosten.

Der Bundesgerichthof entschied schließlich, dass dies im Kaufrecht weiterhin möglich ist. Käufer einer Immobilie können nach wie vor bei Mängeln wählen, ob sie entweder den Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder einen Ersatz der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen. Bei Ausgleich des Minderwerts bekommt der Käufer den Betrag erstattet, den das Objekt aufgrund des Mangels weniger Wert ist. Bei Ersatz der erforderlichen Mangelbeseitigungskosten bekommen Sie den Betrag, der erforderlich ist, den Mangel zu beseitigen. Damit entscheiden Sie also selbst, ob Sie den Mangel beseitigen lassen wollen oder nicht.

Würde man hier den Anspruch auf fiktive Mängelbeseitigungskosten verbieten, müsste der Käufer selbst eine Mängelbeseitigung vorfinanzieren. Dies sei nicht vertretbar.

Vorsicht ist jedoch geboten, wenn eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim erstanden wird, das noch gebaut werden muss, wie zum Beispiel der Kauf einer Immobilie von einem Bauträger. In diesem Fall gilt nämlich nicht das Kauf- sondern das Werkvertragsrecht. Die Käufer müssten hierbei entweder ein Kostenvorschuss zur (tatsächlich auszuführenden) Mängelbeseitigung oder bei ungewünschter Mängelbeseitigung einen merkantilen Minderwert, einen Abschlag vom Kaufpreis der Immobilie, fordern.

 

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Umstrukturierung – Restrukturierung – Übertragung

Verkäufer muss bei sperriger Ware zur Mangelbehebung zum Verbraucher fahren

Der Kläger des zugrunde liegenden Falls hatte in seiner Eigenschaft als Verbraucher telefonisch ein Partyzelt bei der Verkäuferin, der späteren Beklagten, bestellt. Nach der Lieferung stellte der Käufer fest, dass das Zelt mangelhaft war. Er setzte die Verkäuferin hierüber in Kenntnis und forderte sie zur Mangelbeseitigung bei ihm zu Hause auf. Die Verkäuferin verweigerte dies und bestritt die Mängel, woraufhin der Käufer fristgerecht den Rücktritt vom Vertrag erklärte. Da eine vertragliche Regelung zu der Frage, an welchem Ort eventuelle Mängel behoben werden müssen, nicht existierte, reichte der Kläger Klage beim Amtsgericht ein. Dieses legte die Angelegenheit dem Gerichtshof der Europäischen Union zur Klärung vor.

Der Gerichtshof entschied nunmehr, dass bei „sperriger Ware“, wie dies ein Partyzelt sei, der Verkäufer zur Mangelbehebung zum Verbraucher kommen müsse. Ist der Verkäufer in solchen Fällen nicht bereit, die Sache abzuholen, verletzt er damit seine vertraglichen Pflichten und der Käufer ist dann berechtigt, sofort den Rücktritt zu erklären. Maßgeblich bleiben aber nach den Ausführungen des Gerichtshofs weiterhin alle Umstände des Einzelfalles und die Tatsache, dass eine entsprechende Regelung nur im Verhältnis zwischen Verbraucher und Unternehmer gelte. Auch bekräftigte das Gericht, dass dem Verbraucher ein gewisses Maß an Unannehmlichkeiten durchaus zuzumuten sei. Erst ab einer gewissen Schwelle dürfe die grundsätzlich unterlegene Stellung des Verbrauchers bei der Überprüfung von Mängeln zu Lasten des Verkäufers gehen.

Weiter führte der Gerichtshof aus, dass, sofern diese Schwelle nicht erreicht sei, es Sache des Verbrauchers sei dafür zu sorgen, dass der Verkäufer die Ware für den Nachbesserungsversuch erhalte. Zusätzliche Kosten dürften dem Verbraucher aber auch dann nicht entstehen. Die Kosten für den Transport müssten dann immer noch der Verkäufer tragen, ohne dass dieser einen Vorschuss für diese Transportkosten gewähren müsse.

Der Gerichtshof hat hier zugunsten der Verbraucher entschieden, wobei sich in Zukunft sicherlich der Streit darüber entzünden wird, ab wann von einer „sperrigen Ware“ ausgegangen werden kann. Insofern verbietet sich eine ungeprüfte Übertragung der vorliegenden Rechtsprechung auf jedwede Fallkonstellation.

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Vertrag über Lieferung und Montage einer Küche kann Werkvertrag oder Kaufvertrag sein

Bei der Frage, ob ein Vertrag hinsichtlich der Lieferung und Montage einer Küche als Werk- oder Kaufvertrag zu beurteilen ist, ist der Schwerpunkt der Leistung zu ermitteln. Im vorliegenden Fall hatte eine Kundin die Lieferung und Montage einer Küche beauftragt. Nachdem die Küche geliefert und montiert wurde, beanstandete die Frau Mängel an der Küche. Sie klagte schließlich gegen die Verkäuferin auf Zahlung von Schadensersatz.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht wiesen die Klage zunächst ab. Nach Auffassung des Landgerichts liege ein Werkvertrag vor, weshalb die  Klägerin daher gemäß § 640 Abs. 2 BGB mit dem Schadensersatzanspruch ausgeschlossen sei, da sie die Küche in Kenntnis des von ihr behaupteten Mangels abgenommen habe.

Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Klägerin.

Der Bundesgerichtshof entschied sodann zu Gunsten der Klägerin und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Das Landgericht habe keine Feststellungen dazu getroffen, ob der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag über die Lieferung und Montage der Küche nach Kauf- oder nach Werkvertragsrecht zu beurteilen ist. Diese Feststellungen müsse es nachholen, da diese entsprechend von Bedeutung seien. Der Bundesgerichtshof verwies den Fall daher an das Landgericht zurück.

Zur Begründung führte der Bundesgerichtshof aus, dass der Vertrag über die Lieferung und Montage einer Küche rechtlich als Werkvertrag oder als Kaufvertrag eingeordnet werden könne. Es komme bei der rechtlichen Einordnung darauf an, auf welcher der beiden Leistungen der Schwerpunkt liegt. Je mehr die mit dem Warenumsatz verbundene Übertragung von Eigentum und Besitz der zu montierenden Ware auf den Käufer im Vordergrund steht und je weniger dessen individuelle Anforderungen und die geschuldete Montage- und Bauleistung das Gesamtbild des Vertrags bilden, desto eher sei die Annahme eines Kaufvertrag mit Montageverpflichtung (§ 434 Abs. 2 BGB) geboten. Liegt der Schwerpunkt dagegen auf der Montage- und Bauleistung, etwa auf Einbau- und Einpassung der Küche in die Räumlichkeit, und dem damit verbundenen individuellen Erfolg, liege ein Werkvertrag vor.

Die Frage des Vertragstyps taucht immer wieder in unterschiedlichen Konstellationen auf. Wie immer ist dabei der Schwerpunkt der Leistung zu ermitteln, wobei zu bedenken ist, dass nicht immer eine klare Einordnung gelingen kann. Hier sollte entsprechender Rat eingeholt werden, da sich insbesondere die Sekundärrechte je nach Vertragstyp doch massiv von einander unterscheiden.

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Bei strittigen Forderungen sollte die Zahlung „unter Vorbehalt“ erfolgen

Es kommt häufig vor, dass sich zwei Parteien über die Berechtigung einer Forderung nicht einig sind.
Sofern der Schuldner die Zahlung einer weitergehenden Überprüfung, egal ob rechtlich oder tatsächlich, unterziehen möchte, steht vor dem Problem, dass der Gläubiger möglicherweise eine Frist zur Zahlung gesetzt hat. Zahlt der Schuldner nicht und ist die Forderung berechtigt, besteht das Risiko, dass der Gläubiger die Forderung gegebenenfalls gerichtlich durchsetzt, womit nicht unerhebliche Kosten verbunden sind.

Um Zeit zu gewinnen kann ein Schuldner die Forderung unter Vorbehalt zahlen, und somit zum Ausdruck bringen, dass er mit der Forderung an sich oder dessen Höhe nicht einverstanden ist.

Selbst wenn ohne diesen  Zusatz gezahlt wird, hat der Schuldner zwar weiter die Möglichkeit das Geld zurückzufordern. In diesem Fall ist aber verpflichtet nachzuweisen, dass der Betrag zu Unrecht gezahlt wurde. Denn mit der Zahlung ist ein Anerkenntnis der Berechtigung der Forderung verbunden.

Wird allerdings die Zahlung unter Vorbehalt geleistet, verbleibt es bei der Beweislast für den Gläubiger, dass die geltend gemachte Forderung dem Grunde und der Höhe nach berechtigt ist. Immer dann, wenn eine Forderung auch schwierig zu beweisen ist, ist die Beweislast möglicherweise prozessentscheidend.

Die Kanzlei WBK steht Ihnen bei allen Fragen rund um das Forderungsmanagement gerne zur Verfügung.
Wir beraten Gläubiger und Schuldner im Bereich von Inkasso, Forderungsbeitreibung, Abwehr unberechtigter Forderungen, Geltendmachung berechtigter Forderungen, Prüfung der Berechtigung einer Forderung, SCHUFA und anderen Kreditauskunftsunternehmen und gleichartigen Anliegen zur Seite.

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Bei Bewertungen im Internet kommt es auf die genaue Formulierung an

Das Internet hat Vor- und Nachteile, insbesondere wenn es um Bewertungen im Internet geht.
Auf der einen Seite können sich Kunden über Unternehmen und Produkte schnell und einfach informieren, auf der anderen Seite können Kunden den Frust über eine unzureichende Dienstleistung oder ein unzureichendes Produkt bisweilen in geschäftsschädigender Weise im Internet verbreiten.

Unternehmer, die, gleich auf welcher Plattform, Kundenbewertungen über ihr Unternehmen oder ihre Produkte im Internet ermöglichen, müssen auch sehr kritische oder sogar bisweilen unfaire Bewertungen grundsätzlich dulden.
Selbst bei der Äußerung „ich fühle mich betrogen“ handelt es sich um eine grundrechtlich geschützte Meinungsäußerung.

Bei allen Meinungsäußerungen, mit denen der Kunde lediglich sein Empfinden ausdrückt, besteht kein grundsätzlicher Unterlassungsanspruch, soweit die Äußerung nicht als Schmähkritik, also losgelöst von jeglicher sachlichen Kritik, bewertet werden muss. Das wird nur selten der Fall sein.

Umgekehrt müssen Kunden aufpassen, ob nicht möglicherweise unwahre Tatsachenbehauptungen aufgestellt worden sind. Tatsachenbehauptungen sind, anders als Meinungsäußerungen, dem Beweis zugänglich. Sofern also geschrieben wird „ich fühle mich betrogen“ handelt es sich um eine Meinungsäußerung. Soweit geschrieben wird, „Betrüger“, handelt es sich gerade nicht mehr um eine Meinungsäußerung, sondern um eine Tatsachenbehauptung. Ob jemand ein Betrüger ist, richtet sich nach den strafrechtlichen Bestimmungen und ist somit eine Tatsache.

Wer eine unwahre Tatsachenbehauptung aufstellt, kann insoweit auf Unterlassen in Anspruch genommen werden. Damit sind häufig Anwaltsgebühren und weitergehende Kosten verbunden.

Die Kanzlei WBK steht Ihnen in derartigen Fällen gerne beratend und vertreten zur Seite.
Für Unternehmen prüfen wir gerne, ob die über sie abgegebenen Bewertungen hinzunehmen sind.
Als abgemahnter Kunde prüfen wir, ob die Abmahnung rechtmäßig ist.

Nutzen Sie auch unsere kostenfreien Service der Ersteinschätzung und lassen Sie sich dahingehend beraten, auf die Einschaltung eines Rechtsanwaltes notwendig und zielführend ist.

 

 

Halter von Dieselfahrzeugen, die vom Abgasskandal betroffen sind, sind zum Software-Update verpflichtet

Auch wenn etwaige zivilrechtliche Verfahren gegen den Händler oder Hersteller noch laufen, muss ein Software-Update beim Händler durchgeführt werden.

Halter von Dieselfahrzeugen, deren Fahrzeuge mit einer unzulässigen, zur Abgasmanipulationen führenden Abschalteinrichtung ausgestattet sind, sind zum Software-Update verpflichtet.
Es ist nicht zutreffend, dass die sofortige Durchsetzung des Software-Updates nicht geboten sei, weil das einzelne Fahrzeug nur geringfügig zur Stickstoffdioxid-Belastung beitrage. Nach den maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften sei der Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen nur dann gewährleistet, wenn jedes einzelne Fahrzeug die geltenden Emissionsgrenzwerte einhalte. Emissionsbegrenzende Maßnahmen bedürften zu ihrer Wirksamkeit einer gleichmäßigen Anwendung. Nur so sei die angestrebte Minderung der Gesamtemissionen garantiert, die gleichzeitig zur Minderung der Immissionswerte im Einwirkungsbereich beitrage.

Auch könne der Halter eines betroffenen Fahrzeugs das Aufspielen des Software-Updates grundsätzlich nicht unter Hinweis darauf verweigern, dass er wegen des Einbaus der Abschalteinrichtung zivilrechtlich gegen den Verkäufer oder Hersteller vorgehe. Insbesondere könne etwaigen Beweisverlusten durch ein selbstständiges Beweisverfahren vorgebeugt werden.

Sie sind vom Dieselskandel bzw. Abgasskandal betroffen?
Die Kanzlei WBK steht Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte zur Seite!
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Besondere Vorsicht beim Hausverkauf bei Heizöltanks

Aufgrund des über die Jahre gestiegenen Preises für Heizöl stellt sich beim Hausverkauf nunmehr häufiger die Frage, was mit dem noch im Tank befindlichen Heizöl geschieht.
Dabei muss bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages besonderes Augenmerk auf eine vertragliche Regelungen gerichtet werden.

Wenn ein Grundstück mit einem Haus bebaut ist, das über eine Ölheizung und Heizöltanks ausgestattet ist, dann ist der darin befindliche Vorrat des Heizöl grundsätzlich Zubehör des Hauses im Sinne von § 97 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Das Heizöl ist daher beim Hausverkauf, rechtlich bewertet, nicht selbständig, sondern wird zusammen mit dem Grundstück verkauft. Das gilt aber dann nicht, wenn Käufer und Verkäufer des Hauses ausdrücklich eine abweichende Regelung bezüglich des Heizöls treffen.
Wenn der notarielle Kaufvertrag – wie leider oft – keine Regelung bezüglich des Heizöls oder anderer Brennstoffvorräte beinhaltet, dann wird das vorhandene Heizöl mitverkauft. Das Heizöl werde automatisch vertraglich miterfaßt und wird das Eigentum des Hauskäufers.

Die Kanzlei WBK steht Ihnen bei der Beratung und Vertretung rund um das Thema Hauskauf gerne zur Verfügung.
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