Auch im Freundes- oder Bekanntenkreis sowie in der Familie ist es aus Gründen der gegenseitigen Unterstützung üblich, entsprechende Geldbeträge bei Bedarf zur Verfügung zu stellen. Dabei ist dann oftmals nur unzureichend geklärt, ob die dies als Darlehen oder schenkungsweise erfolgt. Nicht selten sprechen die „Vertragsparteien“ über die Details gar nicht oder nur kryptisch, sodass die Verhältnisse nicht offengelegt werden.
Ist eine Rückzahlung vorgesehen, fehlen meist auch die diesbezüglichen Modalitäten, also Frist zur Rückzahlung, Verzinsung, monatliche Raten und dergleichen. Kommt es im weiteren Verlauf zum Streit zwischen den Parteien – wobei hier die Geldzuwendung nicht der Anlass sein muss – so bestehen erhebliche Beweisschwierigkeiten.
Aufgrund dessen ist dringend anzuraten, dass auch im privaten Bereich bei überlassenen Geldbeträgen klar definiert wird, auf welcher Grundlage die Geldzuwendung erfolgt. Insbesondere bei einer Zahlung mit vorgesehener Rückforderung, sollten die Bedingungen des Darlehens genau festgelegt werden.
Zwar ist es nicht notwendig, eine feste Laufzeit für das Darlehen zu vereinbaren, die Beteiligten müssen sich dann allerdings im Klaren sein, dass die gesetzliche Kündigungsfrist für das Darlehen gilt. Eine Rückzahlung kann also nicht vor Ablauf der vorgesehenen Kündigungsfrist und nach Ausspruch der Kündigung überhaupt gefordert werden.
Auch sollten sich die Vertragsparteien Gedanken darüber machen, ob eine Verzinsung des Darlehens grundsätzlich gewünscht ist oder kategorisch ausgeschlossen werden soll.
Doch auch bei Schenkungen sollte eine schriftliche Fixierung erfolgen. Grundsätzlich sieht das Gesetz bei einem Schenkungsversprechen sogar eine notarielle Form der Beurkundung vor. Ein Formmangel kann aber durch das Ausführen der Schenkung beseitigt werden. Wenn der Schenker allerdings erwartet, dass mit der Zuwendung des Geldbetrages bestimmte Auflagen verbunden sein sollen, so sollten diese ebenfalls fixiert und klar definiert werden.
Sollte der Schenker beispielsweise in wirtschaftliche Not geraten, kann durch eine genaue Dokumentation der Schenkung überhaupt erst überprüft werden, ob eine Rückforderung der Schenkung noch möglich ist.
Es gilt demnach in beiden Fällen – also sowohl beim Darlehen als auch der bloßen Schenkung – dass eine saubere Fixierung der jeweiligen vertraglichen Grundlagen Sicherheit für beide Seiten bietet.
Benötigen Sie Hilfe beim Abfassen einer Vereinbarung über ein Privatdarlehen oder eine Schenkung, so wenden Sie sich gerne an die Kanzlei WBK. Wir erarbeiten gemeinsam mit Ihnen passgenaue Lösungen.
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Ein Urteil des Bundesgerichtshof von 2018 legte bereits fest, dass beim Hausbau, also einem Werkvertrag, keine fiktiven Mängelbeseitigungskosten gefordert werden können. Diese werden grundsätzlich als „fiktiv“ bezeichnet, da die Höhe des Schadensersatzanspruchs mithilfe der Mängelbeseitigungskosten lediglich geschätzt wird.
In einem aktuellen Fall musste der BGH nun klären, ob dies auch für den Kauf einer mangelhaften Eigentumswohnung, also bei einem Kaufvertrag gilt. Tatsächlich gibt es zwischen einem Werkvertrag und einem Kaufvertrag wesentliche Unterschiede bei den rechtlichen Möglichkeiten, wenn sich Mängel zeigen.
Die Kläger kauften im Jahr 2014 eine Eigentumswohnung. Im Vertrag vereinbarten die Parteien: „Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31.12.2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben.“
Noch innerhalb dieser Frist trat erneut Feuchtigkeit an der Wand auf, weswegen die Käufer den Verkäufer wie vereinbart zur Beseitigung aufforderten. Als dieser jedoch nicht reagierte, klagten die Käufer auf Schadensersatz, das heißt auf Ersatz der fiktiven Mängelbeseitigungskosten.
Der Bundesgerichthof entschied schließlich, dass dies im Kaufrecht weiterhin möglich ist. Käufer einer Immobilie können nach wie vor bei Mängeln wählen, ob sie entweder den Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder einen Ersatz der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen. Bei Ausgleich des Minderwerts bekommt der Käufer den Betrag erstattet, den das Objekt aufgrund des Mangels weniger Wert ist. Bei Ersatz der erforderlichen Mangelbeseitigungskosten bekommen Sie den Betrag, der erforderlich ist, den Mangel zu beseitigen. Damit entscheiden Sie also selbst, ob Sie den Mangel beseitigen lassen wollen oder nicht.
Würde man hier den Anspruch auf fiktive Mängelbeseitigungskosten verbieten, müsste der Käufer selbst eine Mängelbeseitigung vorfinanzieren. Dies sei nicht vertretbar.
Vorsicht ist jedoch geboten, wenn eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim erstanden wird, das noch gebaut werden muss, wie zum Beispiel der Kauf einer Immobilie von einem Bauträger. In diesem Fall gilt nämlich nicht das Kauf- sondern das Werkvertragsrecht. Die Käufer müssten hierbei entweder ein Kostenvorschuss zur (tatsächlich auszuführenden) Mängelbeseitigung oder bei ungewünschter Mängelbeseitigung einen merkantilen Minderwert, einen Abschlag vom Kaufpreis der Immobilie, fordern.
Bei allen Fragen zum Kauf und Bau von Immobilien berät und unterstützt Sie die Kanzlei WBK gerne kompetent und lösungsorientiert.
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Gerade bei Personen, die im Vermögensstamm mehrere Immobilien halten, ist die Frage der steuerlichen Belastung bei einem Verkauf von erheblicher Bedeutung. So kann die Weggabe einzelner Immobilien schnell zu einer steuerlich relevanten Einordnung als privates Veräußerungsgeschäft im Sinne von § 23 EStG führen, sodass auf den anfallenden Gewinn Steuern zu entrichten sind.
Grundsätzlich kann nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf darunter auch eine Eigentumsübertragung im Wege der Zwangsversteigerung fallen.
Das dagegen angeführte Argument, bei einer Zwangsversteigerung handele es sich nicht um den willentlichen Entschluss des Eigentümers zur Aufgabe des Eigentums, ließen die Richter nicht gelten. Da der Eigentümer es in der Hand gehabt hätte, die Zwangsversteigerung durch Befriedigung der Gläubiger abzuwenden, sahen die Richter darin seinen willentlichen Entschluss. Ob dies im konkreten Fall wirtschaftlich auch möglich gewesen wäre, sei nicht entscheidend.
Für den Verkauf einer Immobilie gilt zudem eine zehnjährige Spekulationsfrist. Besitzt man ein Haus weniger als zehn Jahre, müssen auf den Verkaufsgewinn in der Regel Steuern gezahlt werden. Für die Berechnung der Spekulationsfrist komme es laut den Richtern nicht auf das Datum des Zuschlagbeschlusses, an dem der Ersteher des Grundstücks zum Eigentümer wird, an.
Für die Berechnung der Frist nach § 23 EStG sei vielmehr das obligatorische Rechtsgeschäft maßgeblich. Bei einer Zwangsversteigerung sei der obligatorische Teil bereits mit der Abgabe des Meistgebotes abgeschlossen. Der Zuschlag, mit dem der Erwerber das Eigentum Kraft Hoheitsakt erhalte, sei sodann der übliche dingliche Akt der Eigentumsübertragung, also nicht gleichzusetzen mit dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäftes. Dieses sei bereits mit der Abgabe des Meistgebotes erfolgt.
Die Entscheidung kann mitunter von erheblicher Bedeutung sein, weil deren Folgen maßgeblichen Einfluss auf die Berechnung der wirtschaftlichen Situation der betreffenden Person nach Vollzug der Zwangsversteigerung haben dürfte.
Fällt dieser Veräußerungsvorgang in die Spekulationsfrist, so muss damit gerechnet werden, dass aus einem etwaigen Mehrerlös (der den damaligen Kaufpreis übersteigende Teil) mitunter erhebliche Steuern zu entrichten sind.
Ob und inwieweit unter Berücksichtigung der durch Zwangsversteigerung zu befriedigenden Gläubiger noch Geldmittel für den vormaligen Eigentümer verbleiben, ist stets Frage des Einzelfalls.
Es wäre demnach auch denkbar, dass durch die anfallenden Steuern auf den Veräußerungsgewinn letztlich neue Verbindlichkeiten entstehen, die nicht kurzfristig bedient werden können.
Bei allen Fragen rund um das Thema Immobilienrecht wenden Sie sich gerne an die Kanzlei WBK als Ihrem erfahrenen und kompetenten Partner.
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Wenn die Beziehung endet, strebt man auch nach einer räumlichen Distanz, weswegen meist einer der Partner kurz darauf auszieht. Dabei ist allerdings dann besondere Vorsicht geboten, wenn beide Eheleute gemeinsam die Wohnung angemietet haben. Die Folgen sind allerdings auch von nicht miteinander verheirateten Paaren im Falle der Trennung zu beachten.
Sofern beide Partner auf Mieterseite das Objekt angemietet haben, haften sie auch beide für die daraus entstehenden Verpflichtungen. Dies betrifft zum einen die Verpflichtung zur Zahlung der monatlichen Miete. Aber auch im Fall der Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter sind beide verpflichtet, die Wohnung vollständig zu räumen.
Der bloße Auszug eines Partners aus der Wohnung lässt diese Pflichten nicht entfallen. Dies bedeutet, dass auch derjenige Partner, der nach der Trennung die Wohnung verlassen hat und diese nicht weiter nutzt, gegenüber dem Vermieter weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet bleibt und insbesondere bei finanziellem Ausfall des anderen für die Zahlung herangezogen werden kann.
Ebenso hat der bereits ausgezogene Partner im Falle der Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter sicherzustellen, dass innerhalb der gesetzten Frist die Wohnung insgesamt geräumt wird. Dabei kann er sich ebenfalls nicht auf seinen bereits erfolgten Auszug berufen.
Dies führt dazu, dass der Vermieter aus rechtlichen Erwägungen heraus den bereits ausgezogenen der beiden ehemaligen Partner im Zweifelsfall mit zu verklagen hätte. Hierdurch können dem Betreffenden also jedenfalls im Verhältnis zum Vermieter erhebliche zusätzliche Kosten entstehen.
Es sollte deshalb einvernehmlich auf eine Auflösung des gemeinsamen Mietverhältnisses gedrängt werden. Möchte einer der ehemaligen Partner das Mietverhältnis alleine fortsetzen, sollte eine Mietaufhebungsvereinbarung geschlossen werden. Ziehen beide aus der ehemals gemeinsamen Wohnung aus, steht auch der Ausspruch einer gemeinsamen Kündigung an. Hier ist besonderes Augenmerk darauf zu legen, dass bei einem auf Mieterseite gemeinsam abgeschlossenen Mietverhältnis auch nur beide Mieter gemeinsam die Kündigung erklären können. Ebenso hat der Vermieter auch gegenüber beiden Mietern stets die Kündigung zu erklären (Kündigungserklärung) – egal ob tatsächlich ein Auszug eines Mieters schon erfolgt ist oder nicht.
Bei allen Fragen rund um das Thema Ehe und Familie unterstützt und berät Sie die Kanzlei WBK kompetent und lösungsorientiert.
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Werden Flächen, die einen ruhenden landwirtschaftlichen Betrieb darstellen, im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge, also bereits zu Lebzeiten, an zwei Erwerber übertragen, liegt darin keine Betriebsverkleinerung, sondern eine Betriebszerschlagung. Diese führt zur Aufdeckung der sogenannten „stillen Reserven“, d.h. von Bestandteilen des Eigenkapitals, die sich nicht aus der Bilanz ablesen lassen.
Im vom Finanzgericht Münster entschiedenen Fall hatte die Klägerin als Eigentümerin mehrerer verpachteter landwirtschaftlicher Grundstücke in einem Gesamtumfang von rund 40.000 m² diese durch einen notariellen Vertrag vollständig auf die beiden Töchter im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge übertragen. Eine Tochter erhielt ca. 29.000 m² Fläche, die andere die verbleibenden ca. 11.000 m².
Infolgedessen ging das Finanzamt von einer Betriebsaufgabe aus und unterwarf einen Entnahmegewinn in Höhe von rund 274.000 € der Einkommensteuer.
Die Klägerin vertrat hingegen die Auffassung, dass allenfalls hinsichtlich des kleineren Teils eine Entnahme vorliege und der insoweit verkleinerte restliche Betrieb fortgeführt werde. Das Finanzgericht Münster erteilte dieser Argumentation eine Absage. Die Klägerin habe ihren ruhenden landwirtschaftlichen Betrieb zerschlagen. Bereits aus dem notariellen Vertrag ergebe sich keine beabsichtigte Verkleinerung des landwirtschaftlichen Betriebes.
Da eine Tochter rund 28% der Gesamtfläche, also 11.000 m², erhalten hatte, kann auch nicht davon gesprochen werden, dass sämtliche wesentliche Betriebsgrundlagen auf die andere Tochter übertragen wurden, die die größeren Flächen erhalten hatte. Es handele sich letztlich also auch nicht um geringfügige Teilflächen, sodass insgesamt nicht von einer Verkleinerung des Betriebes unter Fortführung durch die eine Tochter auszugehen sei.
Nachdem die einzelnen Kriterien zur Abgrenzung einer Betriebszerschlagung von einer Betriebsverkleinerung jedoch noch nicht umfassend höchstrichterlich geklärt sind, wurde seitens des Finanzgerichtes die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen.
Man darf gespannt sein, wie sich im Falle der Revision der BFH zu dieser Frage stellt. Dies gilt umso mehr, als die Abgrenzung in diesem Bereich durchaus mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden sein kann.
Bis zu einer abschließenden höchstrichterlichen Entscheidung sollten betreffende Personen deshalb auf eine klare Formulierung achten. In den notariellen Überlassungsverträgen sollte zur Sicherheit wenigstens aufgenommen werden, dass mit der Abtrennung von Teilflächen ein Weiterbetrieb der Landwirtschaft verbunden sein soll. Ob diese Formulierung dann aber ausreichend ist, vermag im Moment noch nicht abschließend zu beurteilen sein.
Bei allen Fragen rund um das Thema Erbrecht und Immobilienübertragungen steht Ihnen die Kanzlei WBK als erfahrener und kompetenter Partner gerne zur Seite.
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Das deutsche Recht regelt für den Fall des Ablebens einer Person die Erbfolge grundsätzlich, sodass nicht unbedingt eine Notwendigkeit für den Erblasser besteht, dies selbst in die Hände zu nehmen.
Entscheidet er sich jedoch dafür, kann er durch letztwillige Verfügung (Testament) von der gesetzlich vorgesehenen Regelung weitgehend abweichen.
Den dadurch ausgeschlossenen Personen, welche in der gesetzlichen Erfolge eigentlich vorgesehen waren, steht nach Ansicht des Bundesgerichtshofs dann regelmäßig ein Einsichtsrechts in das betreffende Testament zu.
Das betrifft dann nicht nur die Einsichtnahme in die beim Nachlassgericht geführte Akte im Rahmen der Eröffnung des Testamentes. Vielmehr bezieht sich das Einsichtsrechts auch auf die beim Notar hinterlegte beglaubigte Abschrift, soweit ein notarielles Testament vorliegt.
Hintergrund des zu entscheidenden Falles war, dass der durch das Testament enterbte Sohn des Erblassers angegeben hatte, es gebe Anzeichen dafür, dass Seiten des Originals des Testamentes ausgetauscht worden seien.
Während die Vorinstanzen dem Gesuch nicht folgten, entschied der BGH, dass der Notar zwingend von seiner Verschwiegenheitspflicht zu befreien sei und Einsicht in die bei ihm hinterlegte beglaubigte Abschrift des Testamentes gewähren müsse.
Ein Geheimhaltungsinteresse gegenüber dem gesetzlichen Erben bestehe nicht.
Auch sei es unerheblich, ob der gesetzliche Erbe aus nachvollziehbaren Motiven über den Inhalt des Testaments informiert werden möchte, oder ob dies nicht der Fall ist.
Sollte sich der Notar dann trotz der Entbindung von der Schweigepflicht, die durch die Aufsicht nach dem Urteil des BGH vorzunehmen ist, weigern, so müsste der von der Erbfolge Ausgeschlossene gegebenenfalls weitere rechtliche Schritte gegen den Notar einleiten.
Bei allen Fragen rund um das Thema Erbrecht steht Ihnen die Kanzlei WBK gerne als erfahrener und kompetenter Partner zur Seite.
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Mit dem Erbfall treten die selbst gewählten oder gesetzlichen Erben vollumfänglich in die Rechtsstellung des Verstorbenen ein.
Das betrifft die positiven Ansprüche des Erblassers und diesbezügliche Forderungen, aber auch Verbindlichkeiten, die der Verstorbene zu Lebzeiten noch hatte.
Deshalb kommt grundsätzlich auch in Betracht, dass die Erben in Folge dieser Universalsukzession – so nennt man die Übernahme aller Rechten und Pflichten des Erblassers – für die Schadensersatzansprüche nach dem Suizid des Verstorbenen haften. Hier sind jedoch einige Besonderheiten zu berücksichtigen:
Nach einem Suizid auf Bahngleisen sind die Erben des Verstorbenen dem involvierten Lokführer nicht zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Schaden in einem Zustand zugefügt wurde, der die freie Willensentschließung ausschließt.
Dies bedeutet, dass der Verstorbene bei Zuführung des Schadens krankheitsbedingt nicht nach seinem freien Willen entscheiden konnte und deshalb für die Schadenszuführung nicht verantwortlich gemacht werden kann. Sollte das der Fall sein, müssen die Erben nicht für den Schadensersatz der durch den Suizid des Erblassers geschädigten Dritten haften.
In der allgemein viel beachteten Entscheidung des OLG Frankfurt wurde jedoch herausgearbeitet, dass nicht jeder Suizid automatisch in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit begangen werde.
Es müsse insoweit jeweils eine Beurteilung des konkreten Einzelfalls vorgenommen werden.
In dem entschiedenen Fall war anhand der dargelegten Umstände von einer ganz erheblichen gedanklichen Einengung und Fixierung des Verstorbenen auf die Selbsttötung als alternativlos und einzig gangbaren Weg auszugehen. Daher wurde letztlich die verschuldensabhängige Haftung ausgeschlossen.
Im Weiteren kam das Gericht auch zu dem Ergebnis, dass eine Ersatzpflicht aus Billigkeitsgründen gemäß § 829 BGB nicht in Betracht komme, weil im konkreten Fall die Vermögensverhältnisse des Verstorbenen nicht wesentlich besser waren als die des Geschädigten.
Dabei kann auch eine bestehende Haftpflichtversicherung des Verstorbenen nicht in sein Vermögen einbezogen werden. Das Risiko, dass der Versicherungsnehmer einen Schaden herbeiführen könnte, für den er nicht verantwortlich sei, ist grundsätzlich auch nicht versichert. Daher kommt es hierbei nicht auf eine bestehende Haftpflichtversicherung an und ein theoretisch möglicher Versicherungsschutzkann somit auch nicht in den Vergleich der Vermögenslagen einbezogen werden.
Für die Erben eines durch Suizid Verstorbenen, der dabei auch dritte Personen geschädigt hat, ist diese Entscheidung durchaus wegweisend, stellt sie doch den Maßstab der vorzunehmenden Prüfung, ob im konkreten Fall ein Verschulden überhaupt anzunehmen ist, nochmals eindrücklich dar.
Deshalb muss es darum gehen, gegebenenfalls durch Vorlage entsprechender ärztlicher Aufzeichnungen nachzuweisen, dass der Erblasser psychisch schwer erkrankt war und deshalb zum Zeitpunkt des Suizides nicht mehr in der Lage war, die Folgen, auch und gerade in Bezug auf die unbeteiligten Dritten, abzuschätzen und einzusehen.
Dann kann es gelingen, sich von der diesbezüglichen Haftung frei zu zeichnen.
Wenn insoweit Unsicherheiten bestehen, sollten die Erben daran denken und in Erwägung ziehen, die Erbschaft auszuschlagen oder frühzeitig zur Reduzierung der Haftungsrisiken eine Vermögensverwaltung zu beantragen.
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Mit Anfall der Erbschaft tritt der Erbe vollumfänglich in die Rechte des Verstorbenen ein.
Er erbt also nicht nur dessen Vermögen, sondern selbstverständlich auch dessen Schulden und tritt in die vom Erblasser geschlossenen Verträge ein.
Vor dem Hintergrund der nur sechswöchigen Ausschlagungsfrist ist es für den Erben daher umso bedeutender, sich schnellstmöglich einen Überblick über den Nachlass zu verschaffen um beurteilen zu können, ob die Erbschaft angenommen oder doch besser ausgeschlagen wird.
Bei der Entscheidung müssen auch die durch den Erbfall entstehenden Kosten einbezogen werden, also insbesondere Beerdigungskosten, Verwaltungskosten, Kosten der Erbscheinserteilung etc.
Auch unter Berücksichtigung des mit der Abwicklung des Erbfalls verbundenen Aufwandes sollte sich die Annahme der Erbschaft schon lohnen.
Oft ist man sich als Erbe nicht sicher, ob man den Nachlass in dieser kurzen Frist auch wirklich vollständig erfasst hat oder man stellt bereits zu Beginn der Nachforschungen fest, dass der Nachlass unübersichtlich ist. Für diesen Fall gibt es verschiedene Möglichkeiten, die eigene Haftung aus Nachlassverbindlichkeiten zu beschränken, ohne gleich die Erbschaft ausschlagen zu müssen.
So kann jederzeit, ohne besondere Voraussetzungen, bei Gericht die Nachlassverwaltung beantragt werden. Dann ist vom Gericht ein Nachlassverwalter einzusetzen, der die Erbschaft abwickelt.
Jedoch ist diese Tätigkeit des Nachlassverwalters zu vergüten und schmälert damit den letztlich verbleibenden Wert der Erbschaft teilweise beträchtlich.
Ist nach den vom Erben angestellten Ermittlungen davon auszugehen, dass der Nachlass überschuldet ist, kann stattdessen auch ein Nachlassinsolvenzverfahren beantragt werden. In diesem Fall wird ein Insolvenzverwalter bestellt, der nach Sichtung der Zusammensetzung des Nachlasses die Forderungen der Gläubiger bedient.
Allerdings kann das Gericht die Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens ablehnen, wenn sich abzeichnet, dass aus der Erbmasse schon die Kosten des Verfahrens nicht gedeckt werden können.
Dann bleibt den Erben als letztes Mittel noch die sogenannte Dürftigkeitseinrede gegen die Forderungen der Gläubiger. Hierbei müssen die Erben aber den Nachweis erbringen, dass die Forderungen nicht aus dem Nachlassvermögen bedient werden können. An diesem Punkt ist aber besondere Sorgfalt geboten, anderenfalls droht eine Inanspruchnahme aus dem eigenen Vermögen.
Benötigen Sie Hilfe bei der Abwicklung eines Nachlasses und Bedienung bestehender Ansprüche in diesem Zusammenhang, wenden Sie sich gerne an die Kanzlei WBK als Ihren verlässlichen Partner im Bereich des Erbrechts.
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