4. Juni 2021, Allgemein, Steuerrecht, Wohnungseigentumsrecht, Zivilrecht, Zwangsvollstreckung

Symbolbild © Ronit Shaked

Gerade bei Personen, die im Vermögensstamm mehrere Immobilien halten, ist die Frage der steuerlichen Belastung bei einem Verkauf von erheblicher Bedeutung. So kann die Weggabe einzelner Immobilien schnell zu einer steuerlich relevanten Einordnung als privates Veräußerungsgeschäft im Sinne von § 23 EStG führen, sodass auf den anfallenden Gewinn Steuern zu entrichten sind.

Grundsätzlich kann nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf darunter auch eine Eigentumsübertragung im Wege der Zwangsversteigerung fallen.

Das dagegen angeführte Argument, bei einer Zwangsversteigerung handele es sich nicht um den willentlichen Entschluss des Eigentümers zur Aufgabe des Eigentums, ließen die Richter nicht gelten. Da der Eigentümer es in der Hand gehabt hätte, die Zwangsversteigerung durch Befriedigung der Gläubiger abzuwenden, sahen die Richter darin seinen willentlichen Entschluss. Ob dies im konkreten Fall wirtschaftlich auch möglich gewesen wäre, sei nicht entscheidend.

Für den Verkauf einer Immobilie gilt zudem eine zehnjährige Spekulationsfrist. Besitzt man ein Haus weniger als zehn Jahre, müssen auf den Verkaufsgewinn in der Regel Steuern gezahlt werden. Für die Berechnung der Spekulationsfrist komme es laut den Richtern nicht auf das Datum des Zuschlagbeschlusses, an dem der Ersteher des Grundstücks zum Eigentümer wird, an.

Für die Berechnung der Frist nach § 23 EStG sei vielmehr das obligatorische Rechtsgeschäft maßgeblich. Bei einer Zwangsversteigerung sei der obligatorische Teil bereits mit der Abgabe des Meistgebotes abgeschlossen. Der Zuschlag, mit dem der Erwerber das Eigentum Kraft Hoheitsakt erhalte, sei sodann der übliche dingliche Akt der Eigentumsübertragung, also nicht gleichzusetzen mit dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäftes. Dieses sei bereits mit der Abgabe des Meistgebotes erfolgt.

Die Entscheidung kann mitunter von erheblicher Bedeutung sein, weil deren Folgen maßgeblichen Einfluss auf die Berechnung der wirtschaftlichen Situation der betreffenden Person nach Vollzug der Zwangsversteigerung haben dürfte.

Fällt dieser Veräußerungsvorgang in die Spekulationsfrist, so muss damit gerechnet werden, dass aus einem etwaigen Mehrerlös (der den damaligen Kaufpreis übersteigende Teil) mitunter erhebliche Steuern zu entrichten sind.

Ob und inwieweit unter Berücksichtigung der durch Zwangsversteigerung zu befriedigenden Gläubiger noch Geldmittel für den vormaligen Eigentümer verbleiben, ist stets Frage des Einzelfalls.

Es wäre demnach auch denkbar, dass durch die anfallenden Steuern auf den Veräußerungsgewinn letztlich neue Verbindlichkeiten entstehen, die nicht kurzfristig bedient werden können.

 

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