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Anspruch auf Überlassung der vormaligen Ehewohnung erlischt ein Jahr nach der Scheidung

Geht eine Ehe auseinander, sind zahlreiche Aspekte zu klären. Darunter fällt auch die Frage, wer in der bisher gemeinsam genutzten Wohnung weiterhin wohnen darf. Dabei sind die Eigentumsverhältnisse zunächst nicht ausschlaggebend.

Grundsätzlich kann der Ex-Partner die Überlassung der vormals gemeinsam genutzten Wohnung verlangen, wenn er darauf stärker angewiesen ist. Gehört die Wohnung dem anderen allein, gilt das laut Gesetz nur dann, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass allein aufgrund der Trennung und Scheidung der Eheleute keine Obdachlosigkeit droht.

Gleichwohl können die Geschiedenen aber auch nicht dazu gezwungen werden, gemeinsam in der Ehewohnung zu verbleiben. Das Recht, im Wohnungseigentum des Anderen zu verbleiben, besteht also nur dann, wenn dieser auf eine anderweitig vorhandene Wohnung ausweichen kann.

Wer nach der Scheidung erreichen will, dass der ehemalige Partner die Wohnung zu überlassen hat, muss dafür einen gerichtlichen Antrag stellen – allerdings bis spätestens ein Jahr nach der Scheidung. Sofern die Ansprüche bis dahin nicht gerichtlich geltend gemacht werden, erlöschen sie.

Dies hat der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden. Die Entscheidung bezieht sich auf den Fall, dass der in Anspruch genommene ehemalige Ehepartner auch der alleinige Eigentümer der Wohnung ist. Mit seiner Entscheidung macht der BGH deutlich, dass nach Ablauf eines Jahres seit der ausgesprochenen Scheidung auch eine unbillige Härte nicht mehr entscheidend für eine Zuweisung der Wohnung ist.

Nach Ansicht der obersten Bundesrichter ist die im BGB geregelte Frist von einem Jahr, in der ein Anspruch auf ein Mietverhältnis mit dem Ex-Partner besteht, auf den Fall der Überlassung der Wohnung übertragbar.

Hintergrund ist hier, dass auch wenn die Eheleute zusammen eine Immobilie gemietet hatten, einer nach der Scheidung das Recht hat, das Mietverhältnis mit dem Vermieter allein fortzusetzen. Dieser Grundgedanke soll auf Fälle des Wohnungseigentums entsprechend zur Anwendung kommen.

Als Argument wird genannt, dass der Gesetzgeber davon ausgegangen sei, dass die Ehewohnung im Normalfall anschließend an den Ex-Partner vermietet werde. Würden unterschiedliche Fristen gelten, hätte der Wohnungseigentümer aber keine Chance mehr den Abschluss eines Mietvertrages durchzusetzen.

Gleichzeitig würde dies dann dazu führen, dass er dauerhaft von einer Nutzung des Eigentums ausgeschlossen wäre. Auch eine wirtschaftliche Verwertung, sei es durch Vermietung oder den Verkauf, wäre damit ausgeschlossen.

Die Entscheidung macht deutlich, dass es im Zusammenhang mit der Trennung und Scheidung sinnvoll ist, die Frage der Ehewohnung und ihrer Zuweisung abschließend und eindeutig zu regeln.

Wenn ein Ehegatte beabsichtigt, das Wohnungseigentum des anderen Ehegatten allein zu nutzen, sollte entsprechend frühzeitig agiert werden und Antrag bei Gericht eingereicht werden. Alternativ kann der Abschluss eines Mietvertrages Abhilfe schaffen.

 

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Steuer auf Verkaufsgewinn auch bei Zwangsversteigerungen

Gerade bei Personen, die im Vermögensstamm mehrere Immobilien halten, ist die Frage der steuerlichen Belastung bei einem Verkauf von erheblicher Bedeutung. So kann die Weggabe einzelner Immobilien schnell zu einer steuerlich relevanten Einordnung als privates Veräußerungsgeschäft im Sinne von § 23 EStG führen, sodass auf den anfallenden Gewinn Steuern zu entrichten sind.

Grundsätzlich kann nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf darunter auch eine Eigentumsübertragung im Wege der Zwangsversteigerung fallen.

Das dagegen angeführte Argument, bei einer Zwangsversteigerung handele es sich nicht um den willentlichen Entschluss des Eigentümers zur Aufgabe des Eigentums, ließen die Richter nicht gelten. Da der Eigentümer es in der Hand gehabt hätte, die Zwangsversteigerung durch Befriedigung der Gläubiger abzuwenden, sahen die Richter darin seinen willentlichen Entschluss. Ob dies im konkreten Fall wirtschaftlich auch möglich gewesen wäre, sei nicht entscheidend.

Für den Verkauf einer Immobilie gilt zudem eine zehnjährige Spekulationsfrist. Besitzt man ein Haus weniger als zehn Jahre, müssen auf den Verkaufsgewinn in der Regel Steuern gezahlt werden. Für die Berechnung der Spekulationsfrist komme es laut den Richtern nicht auf das Datum des Zuschlagbeschlusses, an dem der Ersteher des Grundstücks zum Eigentümer wird, an.

Für die Berechnung der Frist nach § 23 EStG sei vielmehr das obligatorische Rechtsgeschäft maßgeblich. Bei einer Zwangsversteigerung sei der obligatorische Teil bereits mit der Abgabe des Meistgebotes abgeschlossen. Der Zuschlag, mit dem der Erwerber das Eigentum Kraft Hoheitsakt erhalte, sei sodann der übliche dingliche Akt der Eigentumsübertragung, also nicht gleichzusetzen mit dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäftes. Dieses sei bereits mit der Abgabe des Meistgebotes erfolgt.

Die Entscheidung kann mitunter von erheblicher Bedeutung sein, weil deren Folgen maßgeblichen Einfluss auf die Berechnung der wirtschaftlichen Situation der betreffenden Person nach Vollzug der Zwangsversteigerung haben dürfte.

Fällt dieser Veräußerungsvorgang in die Spekulationsfrist, so muss damit gerechnet werden, dass aus einem etwaigen Mehrerlös (der den damaligen Kaufpreis übersteigende Teil) mitunter erhebliche Steuern zu entrichten sind.

Ob und inwieweit unter Berücksichtigung der durch Zwangsversteigerung zu befriedigenden Gläubiger noch Geldmittel für den vormaligen Eigentümer verbleiben, ist stets Frage des Einzelfalls.

Es wäre demnach auch denkbar, dass durch die anfallenden Steuern auf den Veräußerungsgewinn letztlich neue Verbindlichkeiten entstehen, die nicht kurzfristig bedient werden können.

 

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Entfall der Erbschaftssteuerbefreiung bei Verkauf des Eigenheims wegen Depressionen

Im Zusammenhang mit der Vererbung großer Vermögenswerte sollte Augenmerk darauf gelegt werden jegliche Form der Steuervergünstigung in Anspruch zu nehmen.

Der Gesetzgeber sieht dabei unter anderem vor, dass ein nach dem Tod des Erblassers weitergenutztes Familienheim steuerprivilegiert wird, wenn dieses für den Zeitraum von zehn Jahren entsprechend weiter genutzt wird.

Wird das Familienheim jedoch vor Ablauf dieser Frist veräußert oder auf sonstige Weise die Eigennutzung aufgegeben, entfällt die Erbschaftssteuerbefreiung rückwirkend. Das bedeutet, dass der Gesamtbetrag, der auf diesen Vermögenswert entfällt, nachträglich zur Steuer herangezogen wird.

Nun kann es auch vorkommen, dass eine Aufgabe der Eigennutzung für den Erben notwendig scheint. Doch auch hierbei ist Vorsicht geboten.

Das Finanzgericht Münster hat aktuell in einem Fall entschieden, dass die Erbschaftssteuerbefreiung bei einer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall auch dann entfällt, wenn der Auszug auf ärztlichen Rat hin aufgrund einer Depressionserkrankung erfolgt.

Im betreffenden Fall hatte die Witwe des Verstorbenen zunächst das Familienheim weiter genutzt, litt in der Folge des Todes ihres Ehemannes aber unter Depressionen und Angstzuständen. Auslöser dafür sei insbesondere das Ableben ihres Mannes im gemeinsamen Haus. Daraufhin hatte ihr der behandelnde Arzt geraten, die Wohnumgebung zu wechseln.

Die Erbin sah darin zwingende Gründe, die eine weitere Selbstnutzung gehindert hätten und beanspruchte auch weiterhin die Erbschaftssteuerbefreiung für das Familienheim. Dem folgten die Richter nicht.

Zwar gingen die Richter davon aus, dass die Depressionserkrankung und der Tod des Ehemannes im Einfamilienhaus der Klägerin erheblich psychische Belastungen hervorgerufen hätten. Ein zwingender Grund im Sinne des Gesetzes sei hierdurch jedoch noch nicht gegeben. Dies sei erst dann der Fall, wenn das Führen eines Haushalts schlechthin (etwa aufgrund von Pflegebedürftigkeit) unmöglich sei.

Im vorliegenden Fall sei dies aber gerade nicht so, weshalb es eine restriktive Gesetzesauslegung verbiete, die Steuerbefreiung auch auf den Fall einer depressiven Erkrankung mit der ärztlichen Anordnung eines Wohnungswechsels zu übertragen.

Die Entscheidung verdeutlicht, dass bei einer Aufgabe der Selbstnutzung des steuerbegünstigten Familienheims innerhalb der Zehnjahresfrist besondere Vorsicht geboten ist. Bevor leichtfertig mit einer formal scheinbar ausreichenden Begründung die Selbstnutzung aufgegeben wird, sollte intensiv geprüft werden, ob die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung tatsächlich gegeben sind.

 

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Aussperrung eines Ehegatten aus der Ehewohnung begründet einen Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes

Im Zusammenhang mit der Trennung der Eheleute stellt sich auch die Frage, wie die räumliche Trennung zu vollziehen ist. Oft aus der Emotion heraus neigen einzelne Ehepartner dazu, den anderen eigenmächtig vor die Tür zu setzen. Dies schafft Tatsachen, ist von den Verstoßenen allerdings in den meisten Fällen so nicht hinzunehmen. Das hat das OLG Frankfurt am Main nun wieder deutlich gemacht.

Sofern ein Ehegatte vom anderen Ehegatten eigenmächtig und ohne Vorliegen von triftigen Gründen aus der Ehewohnung ausgesperrt wird, so steht ihm ein Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes zu. Dieser ergebe sich aus einer entsprechenden Anwendung des § 1361 b BGB.

Das OLG betonte dabei, dass in den Fällen, in denen kein Grund vorliege, dem anderen Ehegatten die Mitbenutzung der Wohnung zu verweigern, es zumutbar sei, die weitere Nutzung bzw. Mitbenutzung der Ehewohnung durch den anderen Ehegatten hinzunehmen. Lediglich in Fällen „unbilliger Härte“ – wenn also die Spannungen über den in der Trennungssituation typischen Umfang hinausgehen –kann ein Verweisen aus der Ehewohnung gerichtlich beantragt werden.

In der weiteren Folge wies das Gericht der klagenden Ehefrau dann einen der Schlafräume zur ausschließlichen Nutzung zu. Hinsichtlich der gemeinschaftlich zu nutzenden Räume Bad und Küche war eine zeitlich begrenzte Nutzung angeordnet worden.

Die Eheleute sind also auch bei Vollzug der Trennung innerhalb der gemeinsamen Ehewohnung gehalten, ein Mindestmaß an Disziplin an den Tag zu legen. Gelingt dies nicht, empfiehlt sich lieber kurzfristig eine räumliche Trennung umzusetzen.

 

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Zulässigkeit von Dekoration im Wohnungseingangsbereich

Eine Wohnungseigentümerin dekorierte ihren Wohnungseingangsbereich mit allerlei Pflanzen, dazugehörigen Töpfen sowie Metallständern und sonstigen Dekorationsgegenständen. Ihrem Nachbarn und ebenfalls Wohnungseigentümer war dies ein Dorn im Auge und er klagte dagegen, da er hierin eine Verengung der Rettungswege sah und meinte, das gegenseitige Rücksichtnahmegebot wäre verletzt.

Das Gericht wies die Klage jedoch als unbegründet ab. Durch das Aufstellen der Pflanzen samt weiteren Dekorationsartikel im Treppenhaus sei keine unerhebliche Beeinträchtigung gegeben.

In zutreffender Weise legte das Gericht dabei den Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG an. Dieser regelt den „Gebrauch im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen“ im Sinne von § 15 Abs. 3 WEG. Zudem stellte das Gericht klar, dass vorrangige Regelungen, durch Beschluss oder Vereinbarung, nicht existieren.

Im Ergebnis ist folglich danach zu fragen, ob eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung, also ein Nachteil, vorliegt. Dabei sind ganz geringfügige Beeinträchtigungen von den Nachbarn zu dulden. Dieses wiederum muss nach objektiven Kriterien beurteilt werden, also ob sich ein Sondereigentümer nach der Verkehrsanschauung in entsprechender Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

Hier kam das Gericht jedoch zu dem Ergebnis, dass keine Beeinträchtigung gegeben ist, denn die Pflanzen und sonstigen aufgestellten Sachen nehmen nur einen geringen Teil der Fläche des Treppenhauses ein. Sie befinden sich allesamt in unmittelbarer Nähe zu Fenstern oder Wänden und versperren daher den Treppenaufgang nicht. Der Durchgang im Treppenaufgang ist, wenn überhaupt, nur unerheblich beeinträchtigt. Eine unerhebliche Beeinträchtigung ist jedoch nicht ausreichend. Das Gericht erkannte ebenfalls keinen Verstoß gegen das gegenseitige Rücksichtnahmegebot, da der Mitgebrauch der sonstigen Eigentümer kaum beeinträchtigt wurde, sodass die Klage abzuweisen war.

 

Wenn auch Sie Fragen zu diesem oder ähnlichen Themen haben und nicht wissen, darf mein Nachbar das überhaupt, steht Ihnen die Kanzlei WBK als verlässlicher Partner beratend zur Seite und setzt Ihre Interessen für Sie durch.

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Auch ein ausgeschiedener Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage muss die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr noch erstellen

Streitigkeiten bei einem Verwalterwechsel in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind beinahe schon vorprogrammiert.
Da stellt sich tatsächlich die Frage, was der ausgeschiedene Verwalter für Vorgänge aus der Vergangenheit noch schuldet.

Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofes kommt es für diese Bewertung, was noch geschuldet ist, jedenfalls nicht auf die Fälligkeit der Jahresabrechnung an.
Vielmehr muss ein aus dem Amt ausscheidender Verwalter einer WEG-Anlage grundsätzlich die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr noch erstellen.
Maßgeblich ist alleine, dass das Wirtschaftsjahr zum Zeitpunkt des Ausscheidens bereits abgeschlossen sein muss.

Für alle übrigen Fälle empfiehlt es sich, eine entsprechende Regelung zu treffen, da im Falle der Übernahme der Abrechnung durch einen anderen Hausverwalter häufig nicht unerhebliche Kosten anfallen, die zunächst zulasten der Wohnungseigentümergemeinschaft gehen.

Die im Bereich des Wohnungseigentumsrechts erfahrene Kanzlei WBK steht Ihnen gerne beratend und vertreten zur Seite.

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