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Keine Erbschaftsteuerbefreiung für das Familienheim bei Weiterübertragung

Im Erbschaftssteuerrecht gibt es neben den Steuerfreibeträgen, die je nach Verwandtschafts- bzw. Angehörigenverhältnis zum Erblasser unterschiedlich sind, auch noch Steuerbefreiungstatbestände.

Der Wichtigste ist dabei die Steuerbefreiung für das Familienheim bei Weiternutzung.

Danach wird der Wert des Familienheims bei der Berechnung der Erbschaftssteuer nicht mitgerechnet, wenn der Witwer oder die Witwe der/des Verstorbenen dieses für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren behält.

Wird es früher veräußert, fällt der gesamte Wert nachträglich für die Berechnung der Erbschaftssteuer doch noch an. Eine Abschmelzung über die zehn Jahre ist nicht vorgesehen, der volle Erbschaftssteuerbetrag müsste also auch noch nach Jahren nachgezahlt werden.

In diesem Zusammenhang hat der BFH nochmals klargestellt, dass es für den Entfall des Befreiungstatbestandes ausschließlich auf die Eigentümerstellung ankommt, d.h. die Immobilie darf vom verwitweten Ehegatten nicht formal aufgegeben werden.

Ob das Objekt trotz der Veräußerung noch selbst genutzt wird – etwa aufgrund eines vorbehaltenen Wohnrechtes – spiele dabei keine Rolle. Ebenso sei es unerheblich, ob die Immobilie klassisch an einen Dritten verkauft oder innerhalb der Familie verschenkt werde.

Die Zehn-Jahres-Bedingung solle Immobiliengeschäfte mit steuerfrei geerbten Häusern generell verhindern.

 

Im Umgang mit steuerfrei ererbten Immobilien ist also besondere Disziplin gefragt. Die Zehn-Jahres-Frist muss demnach zwingend eingehalten werden, um nicht doch den Anfall einer Erbschaftssteuerlast hinsichtlich des Immobilienwertes zu riskieren.

Dies gilt freilich aber nur für die Fälle, in denen und soweit der jeweilige Steuerfreibetrag des betreffenden Erben ausgeschöpft ist, also durch die Hinzurechnung des Wertes der Immobilie dieser erst überschritten wird.

Bliebe der Freibetrag auch bei Hinzurechnung des Immobilienwertes stets gewahrt, kommt es auf den Steuerbefreiungstatbestand für das Familienheim schon gar nicht an.

 

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Zulässigkeit von Dekoration im Wohnungseingangsbereich

Eine Wohnungseigentümerin dekorierte ihren Wohnungseingangsbereich mit allerlei Pflanzen, dazugehörigen Töpfen sowie Metallständern und sonstigen Dekorationsgegenständen. Ihrem Nachbarn und ebenfalls Wohnungseigentümer war dies ein Dorn im Auge und er klagte dagegen, da er hierin eine Verengung der Rettungswege sah und meinte, das gegenseitige Rücksichtnahmegebot wäre verletzt.

Das Gericht wies die Klage jedoch als unbegründet ab. Durch das Aufstellen der Pflanzen samt weiteren Dekorationsartikel im Treppenhaus sei keine unerhebliche Beeinträchtigung gegeben.

In zutreffender Weise legte das Gericht dabei den Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG an. Dieser regelt den „Gebrauch im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen“ im Sinne von § 15 Abs. 3 WEG. Zudem stellte das Gericht klar, dass vorrangige Regelungen, durch Beschluss oder Vereinbarung, nicht existieren.

Im Ergebnis ist folglich danach zu fragen, ob eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung, also ein Nachteil, vorliegt. Dabei sind ganz geringfügige Beeinträchtigungen von den Nachbarn zu dulden. Dieses wiederum muss nach objektiven Kriterien beurteilt werden, also ob sich ein Sondereigentümer nach der Verkehrsanschauung in entsprechender Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

Hier kam das Gericht jedoch zu dem Ergebnis, dass keine Beeinträchtigung gegeben ist, denn die Pflanzen und sonstigen aufgestellten Sachen nehmen nur einen geringen Teil der Fläche des Treppenhauses ein. Sie befinden sich allesamt in unmittelbarer Nähe zu Fenstern oder Wänden und versperren daher den Treppenaufgang nicht. Der Durchgang im Treppenaufgang ist, wenn überhaupt, nur unerheblich beeinträchtigt. Eine unerhebliche Beeinträchtigung ist jedoch nicht ausreichend. Das Gericht erkannte ebenfalls keinen Verstoß gegen das gegenseitige Rücksichtnahmegebot, da der Mitgebrauch der sonstigen Eigentümer kaum beeinträchtigt wurde, sodass die Klage abzuweisen war.

 

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Keine Prüfung des zwischen Ehegatten bestehenden Güterstandes durch das Grundbuchamt

Soll eine Eigentumsumschreibung eines Grundstückes vorgenommen werden, hat das Grundbuchamt die Eintragungsvoraussetzungen zu prüfen.

Bisweilen kommt es vor, dass die Grundbuchämter Vorbehalte hegen und versuchen, Sachverhalte auszuforschen. Dies kann verschieden Hintergründe haben.

Im letztlich vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall wollte das Grundbuchamt am Amtsgericht Geldern dem Antrag einer in Frankreich lebenden Antragstellerin auf Eintragung als Alleineigentümerin eines Grundstückes nicht entsprechen.

Weil die Frau in Frankreich mit einem Mann zusammenlebe und einen Doppelnamen trage, gehe das Grundbuchamt davon aus, dass die Antragsstellerin nach französischem Recht verheiratet sei.

Da in Frankreich aber die sogenannte Errungenschaftsgemeinschaft gelte, wonach das während der Ehe erlangte Vermögen beiden Eheleuten gemeinsam gehöre, müsse auch der Ehegatte der Antragstellerin im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden. Dies lehnte die Frau ab, der Antrag wurde abgelehnt.

Das OLG Düsseldorf gab der Antragsstellerin schließlich Recht.

Das Grundbuchamt dürfe die Eintragung nur ablehnen, wenn sichere Erkenntnisse darüber vorliegen, dass durch die Eintragung das Grundbuch unrichtig werde. Bloße Zweifel genügten nicht.

Insbesondere habe das Grundbuchamt keine Pflicht, den zischen Ehegatten bestehenden Güterstand zu ermitteln.

Es stehe schon nicht fest, dass überhaupt französisches Güterrecht zur Anwendung komme. Das Grundbuchamt habe wegen des Wohnortes und des Doppelnamens lediglich Vermutungen angestellt, es stehe aber nicht fest, ob und wann die Antragsstellerin geheiratet habe, wo sie ihren ersten Wohnsitz begründet habe und ob französisches Güterrecht maßgebend sei.

Sicherlich ist es auch aus Sicht des Grundbuchamtes interessant zu erfahren, in welchem Güterstand ein Antragsteller verheiratet ist. Das OLG Düsseldorf hat auch nicht in Abrede gestellt, dass für die Frage der Unrichtigkeit des Grundbuches der Güterstand maßgeblich sein kann.

Das Problem liegt vielmehr in der Prüfkompetenz des Grundbuchamtes. Dieses darf eben nicht bestimmte Indizien heranziehen um einen Antrag abzulehnen oder dem Antragsteller weitere Nachweise abzuverlangen. Allein aus Sicht des Grundbuchamtes muss sicher sein, dass durch die Änderung der Eintragung das Grundbuch unrichtig wird. Vage Vermutungen, dass dies der Fall sein könnte, reichen nicht aus.

 

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Zur Haftung des Fiskus als gesetzlicher Alleinerbe

Wenn der Erblasser verstirbt und keine letztwillige Verfügung getroffen hat, greift bekanntlich die gesetzliche Erbfolge ein.

Lassen sich jedoch hiernach Verwandte oder ein Ehegatte/Lebenspartner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft als Erben nicht feststellen, wird letztlich der Staat als Fiskus gesetzlicher Erbe nach dem Verstorbenen, § 1936 BGB.

Allerdings gelten hier Besonderheiten:

Während alle übrigen Erben zumindest nach Annahme der Erbschaft auch mit ihrem übrigen Vermögen haften, ist die Haftung des Fiskus auf den Nachlass beschränkt, so der BGH.

Diese allgemeine Haftungsbeschränkung zugunsten des Staates ergebe sich draus, dass es diesem im Gegensatz zu allen anderen Erben nach § 1942 Abs. 2 BGB verwehrt sei, die Erbschaft auszuschlagen.

Ob ein konkretes Verhalten des Fiskus damit als Übernahme von zum Nachlass gehörenden Pflichten als Eigenverbindlichkeit mit der Folge, dass dann auch eine Haftung mit dem übrigen Staatsvermögen eingreift, zu interpretieren ist, müsse deshalb unter Berücksichtigung des Zwecks und der Besonderheiten des Fiskalerbrechtes nach anderen Kriterien bestimmt werden.

Im Fall ging es um einen verstorbenen Wohnungseigentümer, der vom Staat beerbt wurde. Zunächst leistete das Land aus den vereinnahmten Mieten die monatlichen Wohngeldzahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Später stand die Wohnung leer, das Land verwaltete die Wohnung sodann selbst. Nach Aufhebung des Nachlassinsolvenzverfahrens wurde die Wohnung auf Antrag der Eigentümergemeinschaft zwangsversteigert. Parallel betrieb die Wohnungseigentümergemeinschaft aus drei Anerkenntnisurteilen gegen das Land die Zwangsvollstreckung wegen offener Wohngeldzahlungen. Das Land erhob hiergegen die Dürftigkeitseinrede.

Der BGH stufte die Wohngeldschulden vor dem Hintergrund des Fiskalerbrechtes in der Regel als Nachlassverbindlichkeiten ein. Der Fiskus nehme nur eine Ordnungsfunktion wahr und verhindere herrenlose Nachlässe. Er komme damit in aller Regel nur seiner gesetzlichen Aufgabe wahr und habe kein Eigeninteresse an der Nutzung der Wohnung. So sei dies auch hier, das Land habe hier kein Verhalten an den Tag gelegt, das ein Nutzen der Wohnung zu eigenen Zwecken nahe lege.

Weil über die Frage der Dürftigkeit des Nachlasses noch nicht entscheiden war, wurde der Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen.

Wird der Fiskus Erbe, stellen sich für die Gläubiger mehrere Probleme, angefangen bei der Frage des richtigen Ansprechpartners bis hin zur Problematik der Realisierung noch bestehender Ansprüche. Ob ausnahmsweise der Staat aus eigenen Interessen die Erbschaft nutzt und über den Wert des Nachlasses hinaus in Anspruch genommen werden kann, muss daher sorgfältig geprüft werden.

 

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Nachweis der Entgeltlichkeit bei erbrechtlicher Verfügung über Grundbesitz

Wird durch den Erblasser verfügt, dass der von ihm zunächst benannte Erbe nur Vorerbe werden soll, also nach dessen Ableben dann eine andere Person als Nacherbe den Nachlass erhalten soll, stellen sich für den Vorerben zahlreiche Fragen, wie er mit dem Nachlass umzugehen hat und was er damit machen darf. Dabei muss auch beachtet werden, ob der Erblasser für den Vorerben Befreiungen vorgesehen hat.

Äußerst brisant sind diese Aspekte bei Grundstücksübertragungen durch den Vorerben.

Denn insbesondere bei diesen darf der Vorerbe nicht unentgeltlich zu Lasten des Nachlasses und damit zum Nachteil des späteren Nacherben verfügen. Dies ist bereits gesetzlich geregelt in § 2113 Abs. 2 BGB. Der Nacherbe kann einer solchen Verfügung aber zustimmen.

Das OLG München hatte zuletzt einen Fall zu entscheiden, bei dem es darauf ankam, ob die vom Vorerben getätigte Verfügung als voll entgeltlich anzusehen war oder ob das Grundstück an die Erwerber teilweise unentgeltlich überlassen wurde.

Dabei war zunächst auch zu klären, wie der Nachweis der Entgeltlichkeit gegenüber dem Grundbuchamt erfolgen kann. Das Gericht hat hierzu entschieden, dass dieser Nachweis im sogenannten Freibeweisverfahren geführt werden kann, also mit beliebigen, geeigneten Beweismitteln. Die strenge Form des § 29 Absatz 1 GBO, wonach sämtliche Erklärungen wenigstens in öffentlich beglaubigter Form vorgelegt werden müssten, finde hier keine Anwendung, da es nicht immer möglich sei, diese strenge Form einzuhalten.

Angesichts der weiteren Frage der möglichen teilweisen Unentgeltlichkeit der Verfügung war dies auch klar, weil sich solche Problempunkte nicht aus einer notariellen Kaufvertragsurkunde heraus beantworten lassen.

Die teilweise Unentgeltlichkeit, also verdeckte Schenkung durch den Vorerben, verneinte das Gericht unter Verweis auf eingeholte Verkehrswertgutachten.

Interessant dabei war, dass sich der Vorerbe ein lebenslanges Wohnrecht am veräußerten Grundstück grundbuchrechtlich sichern ließ, also das Grundstück gleichzeitig mit dem Verkauf belastet wurde. Dies war wohl auch Stein des Anstoßes für den Streit zwischen Vor- und Nacherbe.

Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass nach wertmäßigem Abzug der Belastung der vereinbarte Kaufpreis den objektiven Wert sogar übersteige.

Ferner müsse nach Ansicht des Gerichts auch bei einer objektiven Wertdifferenz zu Lasten des Nachlasses ein subjektives Moment hinzukommen, nämlich der Vorerbe müsse diese Wertdifferenz erkennen und in dieser Erkenntnis handeln oder ihm hätte sich die Wertdifferenz wenigstens aufdrängen müssen.

Neben den eingeholten Verkehrswertgutachten konnte vorliegend auch auf die Wertangaben in den Nachlassakten zurückgegriffen werden. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten. Die Berechnungsgrundlagen unterscheiden sich teils gravierend, regelmäßig sind die Werte aus den Nachlassakten deutlich geringer als die durch Sachverständige ermittelten. Dies sollte vor allem in Ballungsräumen mit rasant steigenden Immobilienpreisen berücksichtigt werden.

 

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Bei einer vermüllten Mietwohnung kann auch eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters gerechtfertigt sein

Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gehört zu den schwersten Einschnitten in das Recht des Mieters, die man sich vorstellen kann, binnen kurzer Zeit ist ein Mieter eine neue Wohnung zu suchen, was, insbesondere in Ballungsräumen, oft unmöglich ist. Es droht bisweilen sogar Obdachlosigkeit.
Dementsprechend hoch sind die Anforderungen, die an eine fristlose Kündigung des Vermieters zu stellen sind.

Der Maßstab für eine fristlose Kündigung ist dabei, ob ein Festhalten am Mietverhältnis aufgrund einer langwierigen und nachhaltigen Vertragsverletzung über einen langen Zeitraum hinweg unzumutbar geworden ist.
Hierbei ist eine Interessenabwägung vorzunehmen. Dabei muss die Dauer des Mietverhältnisses ebenso berücksichtigt werden, wie der Umstand, dass eine Ersatzwohnraumsuche infolge des angespannten Wohnungsmarktes in Ballungszentren sehr schwierig sei.
Eine Vermüllung einer Wohnung, die allerdings zu Geruchsbelästigungen, Störung der Nachbarn und sogar zu Substanzschäden am Mietobjekt führen kann, stellt allerdings eine langwierigen nachhaltige Vertragsverletzung über einen langen Zeitraum hinweg dar. Auch muss berücksichtigt werden, dass die Gefahr besteht, dass sich vorhandene Substanzschäden weiter verschlimmern. Im Einzelfall wurde hier berücksichtigt, dass die Mieterin es auch unterlassen hat, an einer Schadensbegrenzung mitzuwirken, indem sie Zutritt zur Wohnung zur Klärung der Substanzschäden durch einen Sachverständigen verweigert hatte. Auch muss berücksichtigt werden, dass durch die Minderungsrechte der weiteren Hausbewohner, weitere Folgen für die Vermieterin im Raum standen, die es mit zu berücksichtigen galt.

Insoweit war vorliegend, in diesem Einzelfall, die fristlose Kündigung gerechtfertigt. Wir weisen an dieser Stelle ausdrückt darauf hin, dass, die vorzunehmende Interessenabwägung bei einer fristlosen Kündigung sich stets an den Umständen des Einzelfalls orientiert und eine pauschalierte Bewertung nicht möglich ist.

Die Kanzlei WBK steht Ihnen als erfahrener Partner in den Bereichen des Mietrechts, insbesondere im Bereich der ordentlichen und außerordentlichen Kündigung von Mietverträgen, Schäden an der Mietsache durch den Mieter, Mietminderung, Störung der Hausordnung, rückständige Miete, Problemen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft und anderen Problemfeldern rund um das Wohnen gerne zur Seite.

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Keine Voreintragung der Erbengemeinschaft bei Übertragung von Erbteilen erforderlich

Nach § 39 der Grundbuchordnung gilt der Grundsatz der Voreintragung, nämlich, dass derjenige, dessen Recht durch die neue Eintragung betroffen ist, vorher im Grundbuch eingetragen sein muss.

Eine gesetzlich vorgesehene Ausnahme enthält § 40 Grundbuchordnung für den Erben des im Grundbuch eingetragenen. Dieser muss z.B. beim Verkauf des geerbten Grundstückes nicht selbst vorher im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein.

Das OLG München hat klargestellt, dass diese Ausnahme auch für eine Mehrheit von Erben, also eine Erbengemeinschaft, gilt.

Ferner soll auch im Falle der Übertragung von Erbteilen (das Grundstück betreffend) auf einen Erben, der dann als einziger Erbe verbleibt, eine Voreintragung der Erbengemeinschaft nicht notwendig sein.

Die Besonderheit des Falles zeigte sich darin, dass die Erben einen sogenannten Abschichtungsvertrag geschlossen hatten, wonach drei der vier Erben gegen Zahlung eines bestimmten Geldbetrages aus der Erbengemeinschaft ausscheiden sollten. Hier wurden also keine Erbteile zum Zwecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft übertragen, sondern das Ausscheiden einzelner Erben aus der Erbengemeinschaft vergütet und diese blieb mit nur noch einem Erben bestehen.

Diese Abschichtung erfolgt vollständig ohne Auswirkungen auf das Grundbuch.

Das Gericht sah hierin jedoch keinen Unterschied zur Übertragung des Grundstücks im Ganzen auf einen Dritten und stellte klar, dass die Übertragung von Erbteilen auf einen Miterben ebenfalls ohne Voreintragung im Grundbuch vorgenommen werden kann. Dies gelte auch für den Fall des Ausscheidens der Erben aus der Erbengemeinschaft durch Abschichtungsvertrag.

Aus Sicht des Gerichts ist kein Grund ersichtlich, warum der Fall, in dem ein oder mehrere Erben durch Erbteilsübertragung oder Abschichtungsvereinbarung aus einer Erbengemeinschaft ausscheiden und nur ein Mitglied der Erbengemeinschaft als Erbe verbleibt, der dann Alleineigentümer der im Nachlass befindlichen Grundstücke wird, nur deshalb anders beurteilt werden soll, weil sich der Rechtserwerb nicht durch Übertragung des Grundstücks, sondern außerhalb des Grundbuchs vollzieht.

Auch sei die Konstellation dem gesetzlich vorgesehenen Ausnahmefall des § 40 Grundbuchordnung derart vergleichbar, dass nicht nur ein Fall einer Berichtigung eines vorher falschen Grundbucheintrages vorliege.

Durch die Entscheidung des OLG München erspart man sich mühsame, zeit- und kostenintensive Voreintragungen bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft.

 

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