30. November 2018, Erbrecht, Grundstücksrecht, Vertragsrecht

Wird durch den Erblasser verfügt, dass der von ihm zunächst benannte Erbe nur Vorerbe werden soll, also nach dessen Ableben dann eine andere Person als Nacherbe den Nachlass erhalten soll, stellen sich für den Vorerben zahlreiche Fragen, wie er mit dem Nachlass umzugehen hat und was er damit machen darf. Dabei muss auch beachtet werden, ob der Erblasser für den Vorerben Befreiungen vorgesehen hat.

Äußerst brisant sind diese Aspekte bei Grundstücksübertragungen durch den Vorerben.

Denn insbesondere bei diesen darf der Vorerbe nicht unentgeltlich zu Lasten des Nachlasses und damit zum Nachteil des späteren Nacherben verfügen. Dies ist bereits gesetzlich geregelt in § 2113 Abs. 2 BGB. Der Nacherbe kann einer solchen Verfügung aber zustimmen.

Das OLG München hatte zuletzt einen Fall zu entscheiden, bei dem es darauf ankam, ob die vom Vorerben getätigte Verfügung als voll entgeltlich anzusehen war oder ob das Grundstück an die Erwerber teilweise unentgeltlich überlassen wurde.

Dabei war zunächst auch zu klären, wie der Nachweis der Entgeltlichkeit gegenüber dem Grundbuchamt erfolgen kann. Das Gericht hat hierzu entschieden, dass dieser Nachweis im sogenannten Freibeweisverfahren geführt werden kann, also mit beliebigen, geeigneten Beweismitteln. Die strenge Form des § 29 Absatz 1 GBO, wonach sämtliche Erklärungen wenigstens in öffentlich beglaubigter Form vorgelegt werden müssten, finde hier keine Anwendung, da es nicht immer möglich sei, diese strenge Form einzuhalten.

Angesichts der weiteren Frage der möglichen teilweisen Unentgeltlichkeit der Verfügung war dies auch klar, weil sich solche Problempunkte nicht aus einer notariellen Kaufvertragsurkunde heraus beantworten lassen.

Die teilweise Unentgeltlichkeit, also verdeckte Schenkung durch den Vorerben, verneinte das Gericht unter Verweis auf eingeholte Verkehrswertgutachten.

Interessant dabei war, dass sich der Vorerbe ein lebenslanges Wohnrecht am veräußerten Grundstück grundbuchrechtlich sichern ließ, also das Grundstück gleichzeitig mit dem Verkauf belastet wurde. Dies war wohl auch Stein des Anstoßes für den Streit zwischen Vor- und Nacherbe.

Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass nach wertmäßigem Abzug der Belastung der vereinbarte Kaufpreis den objektiven Wert sogar übersteige.

Ferner müsse nach Ansicht des Gerichts auch bei einer objektiven Wertdifferenz zu Lasten des Nachlasses ein subjektives Moment hinzukommen, nämlich der Vorerbe müsse diese Wertdifferenz erkennen und in dieser Erkenntnis handeln oder ihm hätte sich die Wertdifferenz wenigstens aufdrängen müssen.

Neben den eingeholten Verkehrswertgutachten konnte vorliegend auch auf die Wertangaben in den Nachlassakten zurückgegriffen werden. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten. Die Berechnungsgrundlagen unterscheiden sich teils gravierend, regelmäßig sind die Werte aus den Nachlassakten deutlich geringer als die durch Sachverständige ermittelten. Dies sollte vor allem in Ballungsräumen mit rasant steigenden Immobilienpreisen berücksichtigt werden.

 

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