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Immobilie geerbt: Später Einzug gefährdet Steuerbegünstigung

Steuerliche Aspekte sind in einem Erbfall von wesentlicher Bedeutung. Neben den Steuerfreibeträgen, die je nach Angehörigenverhältnis bemessen werden, sind auch sonstige Privilegierungen und Befreiungstatbestände zu berücksichtigen.

Der Wichtigste darunter ist wohl die Nutzung des geerbten Familienheims durch den Erben. Nach einer aktuellen Entscheidung des Finanzgerichtes Düsseldorf findet die Steuerbefreiung allerdings keine Anwendung, wenn das geerbte Familienheim erst 18 Monate nach dem Tod des Erblassers vom Erben bezogen wird. Die steuerliche Privilegierung greife nur dann, wenn das Objekt unverzüglich nach dem Erbfall weiter genutzt werde.

Insbesondere, wenn der Erbe sich sehr zeitverzögert um die Räumung und Renovieren des Objektes kümmert, sei dies ihm daher selbst anzulasten. Hat die geerbte Immobilie erheblichen Renovierungs- und Instandhaltungsbedarf, müsste der Erbe unmittelbar nach dieser Kenntniserlangung reagieren. Auch beim Ausräumen der Wohnung müsste im Zweifelsfall ein Unternehmer beauftragt werden, wenn hierfür beim Erben selbst nur wenig Zeitkontingent zur Verfügung stehen sollte. Ebenso die Bestellung von notwendigen Einrichtungsgegenständen, wie zum Beispiel einer Küche, müsste in Anbetracht aller Umstände rechtzeitig erfolgen.

Die Entscheidung macht deutlich, dass sich der Erbe früh dazu entschließen muss, ob und unter welchen Umständen er das geerbte Familienheim weiter nutzt. Ergeben sich notwendige Arbeiten für die Durchführung der Räumung oder entsprechender Reparaturen und Instandsetzungen, so sind diese ebenfalls zügig zu erledigen.

Anderenfalls läuft der Erbe Gefahr, dass die Weiternutzung nicht mehr als unverzüglich angesehen wird und damit die Steuerbefreiung wegfällt. Dies kann – je nach Zusammensetzung und Wert der übrigen Nachlassgegenstände – dazu führen, dass ein beträchtlicher Steueranspruch entsteht, der mitunter sogar dazu führen kann, dass die Immobilie veräußert werden muss.

 

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Ausbildungsplatzsuche: Kein Kindergeld bei nicht absehbarem Ende der Erkrankung eines Kindes

Das Kindergeld ist als steuerlicher Vorteil zur Entlastung von Familien ein wichtiger Einkommensfaktor. Umso wichtiger ist es, sich diese Zahlung nach Möglichkeit so lang als möglich zu sichern. So sehen die Vorschriften vor, dass Kindergeld auch dann zu bezahlen ist, wenn und solange das Kind einen Ausbildungsplatz sucht.

Anders ist die Situation allerdings zu beurteilen, wenn das Kind ausbildungsunfähig erkrankt ist. Für die betreffende Dauer kann Kindergeld nach diesen Maßstäben nicht gezahlt werden.

Es kommt also nicht nur auf die allgemeine Ausbildungswilligkeit und Bereitschaft des Kindes an, auch die Ausbildungsfähigkeit muss gegeben sein. Nach Ansicht der Richter des BFH kann die Zahlung des Kindergeldes nur dann in Betracht kommen, wenn das Ende der Erkrankung absehbar ist. Wenn hingegen nach den ärztlichen Bescheinigungen kein Ende der Erkrankung in Sicht ist, kann nicht davon ausgegangen werden, dass das Kind in einem absehbaren Zeitraum ernsthaft eine Ausbildung antritt.

Es kommt in einem solchen Fall eine Zahlung von Kindergeld dann nur in Betracht, wenn das Kind als behindertes Kind für die Zahlung von Kindergeld einzuordnen ist. Die Entscheidung ist für Eltern eines längerfristig erkrankten Kindes von besonderer Bedeutung.

Für ein volljähriges Kind, welches die Schule abgebrochen hat und auf der Suche nach einer Ausbildungsstelle ist, kann also das Kindergeld nur dann bewilligt werden, wenn das Kind trotz nachgewiesener Erkrankung absehbar wieder als gesund gilt und nach objektiven Kriterien in der Lage ist, eine Ausbildungsstelle anzutreten. In diesem Fall genügt die Ausbildungswilligkeit, im Übrigen nicht.

 

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Steuer auf Verkaufsgewinn auch bei Zwangsversteigerungen

Gerade bei Personen, die im Vermögensstamm mehrere Immobilien halten, ist die Frage der steuerlichen Belastung bei einem Verkauf von erheblicher Bedeutung. So kann die Weggabe einzelner Immobilien schnell zu einer steuerlich relevanten Einordnung als privates Veräußerungsgeschäft im Sinne von § 23 EStG führen, sodass auf den anfallenden Gewinn Steuern zu entrichten sind.

Grundsätzlich kann nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf darunter auch eine Eigentumsübertragung im Wege der Zwangsversteigerung fallen.

Das dagegen angeführte Argument, bei einer Zwangsversteigerung handele es sich nicht um den willentlichen Entschluss des Eigentümers zur Aufgabe des Eigentums, ließen die Richter nicht gelten. Da der Eigentümer es in der Hand gehabt hätte, die Zwangsversteigerung durch Befriedigung der Gläubiger abzuwenden, sahen die Richter darin seinen willentlichen Entschluss. Ob dies im konkreten Fall wirtschaftlich auch möglich gewesen wäre, sei nicht entscheidend.

Für den Verkauf einer Immobilie gilt zudem eine zehnjährige Spekulationsfrist. Besitzt man ein Haus weniger als zehn Jahre, müssen auf den Verkaufsgewinn in der Regel Steuern gezahlt werden. Für die Berechnung der Spekulationsfrist komme es laut den Richtern nicht auf das Datum des Zuschlagbeschlusses, an dem der Ersteher des Grundstücks zum Eigentümer wird, an.

Für die Berechnung der Frist nach § 23 EStG sei vielmehr das obligatorische Rechtsgeschäft maßgeblich. Bei einer Zwangsversteigerung sei der obligatorische Teil bereits mit der Abgabe des Meistgebotes abgeschlossen. Der Zuschlag, mit dem der Erwerber das Eigentum Kraft Hoheitsakt erhalte, sei sodann der übliche dingliche Akt der Eigentumsübertragung, also nicht gleichzusetzen mit dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäftes. Dieses sei bereits mit der Abgabe des Meistgebotes erfolgt.

Die Entscheidung kann mitunter von erheblicher Bedeutung sein, weil deren Folgen maßgeblichen Einfluss auf die Berechnung der wirtschaftlichen Situation der betreffenden Person nach Vollzug der Zwangsversteigerung haben dürfte.

Fällt dieser Veräußerungsvorgang in die Spekulationsfrist, so muss damit gerechnet werden, dass aus einem etwaigen Mehrerlös (der den damaligen Kaufpreis übersteigende Teil) mitunter erhebliche Steuern zu entrichten sind.

Ob und inwieweit unter Berücksichtigung der durch Zwangsversteigerung zu befriedigenden Gläubiger noch Geldmittel für den vormaligen Eigentümer verbleiben, ist stets Frage des Einzelfalls.

Es wäre demnach auch denkbar, dass durch die anfallenden Steuern auf den Veräußerungsgewinn letztlich neue Verbindlichkeiten entstehen, die nicht kurzfristig bedient werden können.

 

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Entfall der Erbschaftssteuerbefreiung bei Verkauf des Eigenheims wegen Depressionen

Im Zusammenhang mit der Vererbung großer Vermögenswerte sollte Augenmerk darauf gelegt werden jegliche Form der Steuervergünstigung in Anspruch zu nehmen.

Der Gesetzgeber sieht dabei unter anderem vor, dass ein nach dem Tod des Erblassers weitergenutztes Familienheim steuerprivilegiert wird, wenn dieses für den Zeitraum von zehn Jahren entsprechend weiter genutzt wird.

Wird das Familienheim jedoch vor Ablauf dieser Frist veräußert oder auf sonstige Weise die Eigennutzung aufgegeben, entfällt die Erbschaftssteuerbefreiung rückwirkend. Das bedeutet, dass der Gesamtbetrag, der auf diesen Vermögenswert entfällt, nachträglich zur Steuer herangezogen wird.

Nun kann es auch vorkommen, dass eine Aufgabe der Eigennutzung für den Erben notwendig scheint. Doch auch hierbei ist Vorsicht geboten.

Das Finanzgericht Münster hat aktuell in einem Fall entschieden, dass die Erbschaftssteuerbefreiung bei einer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall auch dann entfällt, wenn der Auszug auf ärztlichen Rat hin aufgrund einer Depressionserkrankung erfolgt.

Im betreffenden Fall hatte die Witwe des Verstorbenen zunächst das Familienheim weiter genutzt, litt in der Folge des Todes ihres Ehemannes aber unter Depressionen und Angstzuständen. Auslöser dafür sei insbesondere das Ableben ihres Mannes im gemeinsamen Haus. Daraufhin hatte ihr der behandelnde Arzt geraten, die Wohnumgebung zu wechseln.

Die Erbin sah darin zwingende Gründe, die eine weitere Selbstnutzung gehindert hätten und beanspruchte auch weiterhin die Erbschaftssteuerbefreiung für das Familienheim. Dem folgten die Richter nicht.

Zwar gingen die Richter davon aus, dass die Depressionserkrankung und der Tod des Ehemannes im Einfamilienhaus der Klägerin erheblich psychische Belastungen hervorgerufen hätten. Ein zwingender Grund im Sinne des Gesetzes sei hierdurch jedoch noch nicht gegeben. Dies sei erst dann der Fall, wenn das Führen eines Haushalts schlechthin (etwa aufgrund von Pflegebedürftigkeit) unmöglich sei.

Im vorliegenden Fall sei dies aber gerade nicht so, weshalb es eine restriktive Gesetzesauslegung verbiete, die Steuerbefreiung auch auf den Fall einer depressiven Erkrankung mit der ärztlichen Anordnung eines Wohnungswechsels zu übertragen.

Die Entscheidung verdeutlicht, dass bei einer Aufgabe der Selbstnutzung des steuerbegünstigten Familienheims innerhalb der Zehnjahresfrist besondere Vorsicht geboten ist. Bevor leichtfertig mit einer formal scheinbar ausreichenden Begründung die Selbstnutzung aufgegeben wird, sollte intensiv geprüft werden, ob die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung tatsächlich gegeben sind.

 

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Abriss des Elternhauses kann zu nachträglich anfallender Erbschaftssteuer führen

Für die Angehörigen verstorbener Personen bestehen unterschiedliche Erbschaftssteuerfreibeträge. Hinzu kommen ebenso verschiedene Vergünstigungstatbestände. Der wohl bekannteste darunter ist die Nichterfassung des Familienheims, der bei der Bewertung des Nachlasses zum Tragen kommen und sich somirt auf die Erbschaftssteuer auswirken kann.

Nach der zugrunde liegenden Vorschrift ist allerdings Voraussetzung, dass das Familienheim/Elternhaus für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren selbst genutzt wird. Dann bleibt das durch die Erbfolge zugewandte Vermögen erbschaftssteuerfrei.

Neben der frühzeitigen Aufnahme der Eigennutzung des Familienheims ist weiter auch erforderlich, dass dieses über den Zehnjahreszeitraum vollständig zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Problematisch ist diese Frist insbesondere bei baufälligen Gebäuden. Wie das Finanzgericht Düsseldorf entschieden hat, ist ein Abriss des betreffenden Eigenheims eine freiwillige Entscheidung gegen eine Selbstnutzung, die dann dazu führt, dass der Grund für die Steuerbefreiung wegfallen kann.

Nach Ansicht der Richter kann ein Abriss nur dann nicht als eine solche „freiwillige Entscheidung“ gewertet werden und damit von der Zehnjahresfrist ausgeschlossen bleiben, wenn der Abriss des Gebäudes ein zwingender Grund ist.

Dies muss vom Steuerpflichtigen aber detailliert nachgewiesen werden. Erst dann, wenn eine Selbstnutzung für den Erben anhand dieser Nachweise unmöglich erscheint, bleibt der Abriss und damit der Entfall einer Nutzungsmöglichkeit zu eigenen Wohnzwecken für die Beurteilung einer nachträglich eintretenden Steuerlast unbeachtlich.

 

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Bundesfinanzhof zum Abzug von Zivilprozesskosten als außergewöhnliche Belastung bei Kindesentführung

Zur Reduzierung der Steuerlast können mitunter auch Kosten von Zivilprozessen als außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht werden. Jedoch ist dies nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nur in ganz engen Ausnahmen überhaupt denkbar.

Mit der Ansicht der obersten Finanzrichter gelte für Prozesskosten ab dem Veranlagungszeitraum 2013 ein grundsätzliches Abzugsverbot. Nur wenn der Steuerpflichtige ohne die Aufwendungen Gefahr liefe, seine Existenzgrundlage zu verlieren und seine notwendigen Bedürfnisse in dem üblichen Rahmen nicht mehr befriedigen zu können, sei ein Abzug der Prozesskosten ausnahmsweise zulässig. Existenzgrundlage im Sinne des Gesetzes sei aber nach dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers allein die materielle Lebensgrundlage des Steuerpflichtigen selbst.

Bei Ansatz dieser Grundprinzipien können auch Zivilprozesskosten dann nicht als außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht werden, wenn sie für einen Umgangsrechtsstreit zwecks Rückführung eines entführten Kindes aus dem Ausland zurück nach Deutschland entstanden sind. Durch eine Kindesentführung sei ungeachtet der besonderen emotionalen und auch finanziellen Belastung für den Steuerpflichtigen allein dessen immaterielle Existenzgrundlage betroffen, nicht hingegen seine für die zur Steuerveranlagung allein und ausschließlich heranzuziehende materielle Einkommenssituation.

Nach Ansicht des BFH sei deshalb auch eine erweiterte Deutung der Begriffe „Existenzgrundlage“ und „lebensnotwendige Bedürfnisse“ nicht geboten. Der BFH bestätigt durch diese Entscheidung nochmals seine enorm strenge Rechtsauffassung zur Abzugsfähigkeit von Kosten eines Zivilprozesses. Es ist nicht damit zu rechnen, dass der BFH von dieser Sichtweise in absehbarer Zeit wieder abrücken könnte.

 

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Steuerpflichtiger Zinsertrag: Auch bei verbilligter Veräußerung eines Hausgrundstückes gegen Rentenzahlung

Übertragen Eltern mithilfe der vorweggenommenen Erbfolge, meist in Form einer Schenkung, ein Grundstück samt Gebäude gegen eine Veräußerungszeitrente an ihre Kinder, fließen den Eltern mit den Rentenzahlungen steuerpflichtige Zinseinkünfte nach § 20 Abs. 1 Nummer 7 Einkommensteuergesetz zu, soweit die Rentenzahlungen nicht auf den Unterschiedsbetrag zwischen dem Barwert des Rentenstammrechts zu Beginn und zum Ende des jeweiligen Kalenderjahres entfallen. Unerheblich ist dabei, ob es sich bei der Übertragung um ein teilentgeltliches Geschäft handelt, bei dem die Summe der Rentenzahlungen niedriger ist als der Verkehrswert der Immobilie zum Übertragungszeitpunkt.

Diese aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs ist im Zusammenhang mit der angedachten Übertragung von Grundstücken mithilfe der vorweggenommenen Erbfolge zwingend zu beachten. Im zu entscheidenden Fall hatten die Kläger im Jahre 2012 einem ihrer Söhne sowie dessen Ehefrau ein Grundstück mit Gebäude gegen eine monatliche Rente in Höhe von 1.000,00 € übertragen. Die Rente hatte insgesamt eine Laufzeit von 30 Jahren und zwei Monaten, war also bis zum Tod des längstlebenden Kläger und danach bis zum Ende der Laufzeit an deren Erben zu zahlen. Demnach war die Rente nicht an eine Versorgungsleistung zugunsten der übertragenden Kläger ausschließlich zu deren Lebzeiten geknüpft.

Im weiteren Verlauf stritten die Kläger mit dem Finanzamt sowie den Finanzgerichten über die Frage eines einkommensteuerbaren Zinsertrages. Sie argumentierten, die Rentenzahlungen seien nicht in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil aufzuteilen. Sie hätten die Immobilie mit Rücksicht auf die finanzielle Leistungsfähigkeit des Sohnes und der Schwiegertochter bewusst gegen eine niedrige Rentenzahlung mit langer Laufzeit zu einem Entgelt unterhalb des Verkehrswertes am Stichtag übertragen. Stattdessen hätte die Immobilie zu einem marktgerechten Preis veräußert und der Verkaufserlös angelegt werden können. Die Kläger hätten also bewusst auf Einnahmen verzichtet und den Übernehmern diese Vorteile wirtschaftlich betrachtet zugewandt. Aus diesem Grund können die Rentenzahlungen keinen einkommensteuerbaren Zinsertrag erhalten.

Dieser Argumentation erteilte der Bundesfinanzhof eine Absage. Es handelt sich vorliegend nicht um ein unentgeltliches erbrechtliches Übertragungsgeschäft, sondern trotz der Übertragung zu einem Preis unterhalb des Verkehrswertes liege ein einkommensteuerbares Veräußerungsgeschäft vor. Die Rentenzahlungen aus einer Veräußerungszeitrente seien beim Veräußerer und Erwerber gemäß § 13 Abs. 1 Bewertungsgesetz in einen Tilgungsanteil und einen Zinsanteil aufzuteilen. In Höhe der Differenz des Barwertes der Rentenforderung zur jeweiligen Rentenzahlung erziele der Veräußerer einen steuerpflichtigen Zinsertrag.

Nach Ansicht der obersten Finanzrichter gelte dies auch dann, wenn die dem Veräußerer zufließenden Tilgungsanteile nicht im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäftes gemäß § 23 EStG einkommensteuerbar seien. Für die Aufteilung der Rentenforderung in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil erachtete der BFH einen Zinssatz von 5,5 % auch für angemessen und verfassungsgemäß. Der in den Rentenzahlungen des Streitjahres 2013 (insgesamt 12.000,00 €) enthaltene Zinsanteil betrug danach 9.420 € und führte in dieser Höhe zu steuerpflichtigen Zinseinkünften der Kläger.

Die zitierte Entscheidung macht deutlich, dass bei der Übertragung von Immobilien auf die Kinder mithilfe der vorweggenommenen Erbfolge gegen Zahlung einer monatlichen Rente erhebliche Vorsicht geboten ist. Die Rentenzahlung sollte deutlich als Versorgungsleistung im Vertrag gekennzeichnet werden, um den Entgeltlichkeitscharakter der Veräußerung des Objektes – jedenfalls im Hinblick auf die Frage etwaiger Zinserträge – als solches ausschließen zu können. Anderenfalls sind die Veräußerer mit einer erheblichen Steuerlast aus als solchen gewerteten Zinseinkünften belastet. Sollte aus Sicht der Übertragenden eine solche Regelung dennoch unvermeidbar sein, wäre dennoch Wert darauf zu legen, die Zinsbelastung in die Kalkulation einzubeziehen.

 

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Finanzamt darf Erbschaftssteuer auch gegen unbekannte Erben festsetzen

Im Zusammenhang mit Erbfällen kommt es immer wieder auch vor, dass die zu Erben berufenen Personen zunächst nicht ermittelbar sind. Dies gilt insbesondere dann, wenn im Testament allgemein von „den Angehörigen“ oder dergleichen die Rede ist. Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs steht das jedoch einer Festsetzung von Erbschaftssteuer auch gegen unbekannte Erben nicht entgegen. Dies soll zumindest dann gelten, wenn ausreichend Zeit bestanden hatte, die wahren Erben zu ermitteln, dies aber nicht gelungen ist.

Sind die Erben noch nicht bekannt und ist eine Nachlasspflegschaft zur Sicherung des Nachlasses angeordnet, kann die Erbschaftssteuer gegen die „unbekannten Erben“ festgesetzt werden. Bei diesen unbekannten Erben handelt es sich dabei zunächst um ein abstraktes Subjekt, das sich später als eine oder mehrere reale Personen herausstellen kann. Somit sei ein Schuldner für die Erbschaftssteuer vorhanden. Der Nachlasspfleger hat unter anderem die Aufgabe, die unbekannten Erben zu ermitteln und die Nachlassangelegenheit abzuwickeln.

Das Finanzamt könne sich an den bestellten Nachlasspfleger wenden, der für die unbekannten Erben eine eigene Steuererklärung abzugeben hat. Das Finanzamt darf daraufhin dann die Anzahl der Erben, die Erbquoten, die Zugehörigkeit zu einer Steuerklasse und die anwendbaren Freibeträge schätzen, so die Ansicht der obersten Finanzrichter.

Weitere Voraussetzung für dieses Vorgehen sei jedoch, dass dem Nachlasspfleger ausreichend Zeit eingeräumt worden ist, die Erben zu ermitteln. Wie viel Zeit zu gewähren ist, sei von Fall zu Fall unterschiedlich zu handhaben. Allgemein gelte die Faustregel, dass ein Jahr für die Erbenermittlung ausreichend sei.

Sofern der Nachlasspfleger das Finanzgericht anruft, muss dieses die Steuerschätzung des Finanzamtes voll überprüfen.

Können dabei die zunächst unbekannten Erben bis zum Schluss des Gerichtsverfahrens abschließend ermittelt werden, darf die Erbschaftssteuer aber nicht mehr gegen die unbekannten Erben festgesetzt werden. Sofern die Erben auch im Verfahren vor dem Finanzgericht nicht abschließend ermittelt werden können, kann das Gericht die Erbschaftssteuerschätzung gegen die unbekannten Erben zunächst aufrechterhalten und als seine eigene übernehmen. In solchen Fällen sei der BFH dann ebenfalls an die Schätzung gebunden und kann sie nur auf grobe Fehler überprüfen.

 

Die Entscheidung hat durchaus weitreichende Bedeutung, weil bereits die Steuerschätzung eine ausreichende Grundlage für die Geltendmachung von Erbschaftssteuer darstellt. Der Nachlasspfleger ist in diesen Fällen gehalten, zu hinterfragen, ob die vom Finanzamt durchgeführte Schätzung plausibel ist, dies gilt insbesondere für die Einordnung der möglichen Erben und Zuordnung zu einer Steuerklasse nach dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz. Ebenso relevant sind die für die als Erben in Betracht gezogenen Personen geltenden Freibeträge.

 

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