27. September 2018, Allgemein, Mietrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht

Oftmals haben bei einem Mietverhältnis betreffend Wohnraum beide Vertragsparteien ein gesteigertes Interesse an einer langfristigen Bindung. Während grundsätzlich der Mieter gegen ordentliche Kündigungen des Vermieters schon von Gesetzes wegen weit überwiegend abgesichert ist, wenngleich auch dort ein Interesse am Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechtes im Hinblick auf Verwertungskündigungen und Eigenbedarfskündigungen besteht, ist ein Vermieter oftmals gegenüber ordentlichen Kündigungen gar nicht geschützt.

Daher versuchen Vermieter oft durch vorformulierte vertragliche Klauseln das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters zu beschränken. Dies ist, soweit die Klauseln vorformuliert sind, nur in engem zeitlichen Rahmen überhaupt möglich.
Anders, so hat es der Bundesgerichtshof jetzt entschieden, sieht die Rechtslage allerdings aus, soweit es sich um einen individuell vereinbarten Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechtes handelt. Ein solcher individueller Ausschluss ist dadurch gekennzeichnet, dass beide Vertragsparteien, auf Augenhöhe, miteinander einen solchen Verzicht aushandeln. Auch hier gibt es enge Grenzen.

Wenn, das hat der BGH aber entschieden, ein solcher individueller Ausschluss vereinbart worden ist, gilt dieser. Etwas anderes gilt nur dann, wenn ein solcher Ausschluss als sittenwidrig zu behandeln wäre. Eine solche Sittenwidrigkeit würde dann vorliegen, wenn eine Zwangslage einer Partei ausgenutzt wurde oder das sonstiger Umstände vorlägen, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäftes geben würden. Auch sei jederzeit, schon von Gesetzes wegen, nach Ablauf von 30 Jahren in entsprechender Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich, die von einem Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechtes nicht umfasst ist.

So mussten, im hier entschiedenen Falle, die neuen Eigentümer einer Eigentumswohnung ihre Kündigung wegen Eigenbedarf als unzulässig hinnehmen. Beim Erwerb von vermieteten Wohnungen ist daher darauf zu achten, in welchen Mietvertrag man, kraft Gesetzes, eintritt, da man einseitig an diesem keine Änderungen vornehmen kann.

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